Update van Shurgards waarderingsmodel

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jens Meersman, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel,Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Sharad Kumar Surendran Palani, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

ma. 16 jan 2023

13:13

In een nieuwe nota over Shurgard wordt het waarderingsmodel helemaal geactualiseerd omdat de woningmarkt in 2023 zal afkoelen door de hogere rente. Maar dat wordt bij Shurgard gecompenseerd door een hogere huur per vierkante meter, terwijl de bezettingsgraad ietwat kan dalen. De sterke huurstijging uit het derde kwartaal van 2022 zou de komende 18 maanden wel moeten aanhouden. De rentestijging treft Shurgard immers veel minder dan andere vastgoedbedrijven, zeker omdat het slechts een schuldgraad heeft van 17%, weet KBC Securities-analist Wim Lewi.

Update van het waarderingmodel

De rentestijging treft Shurgard veel minder dan dat dat bij andere vastgoedbedrijven het geval is, aangezien de schuldgraag vandaag amper 17% bedraagt. Maar Wim Lewi verwacht wel een algemene afkoeling van de woningmarkt in 2023 omdat de rente is gestegen. Dat moet leiden tot een verschuiving in de tijd, die wordt gecompenseerd door een hogere huur per vierkante meter.

In het derde kwartaal van 2022 rapporteerde Shurgard in dat kader al een sterke stijging van de huur per vierkante meter met 8,7%. Deze prijstrend zou zich de komende 18 maanden moeten voortzetten, wat een potentiële (tijdelijke) daling van de bezettingsgraad moet kunnen compenseren. Zo’n daling kan het gevolg zijn van de afkoeling van de woningmarkttransacties in 2023 omdat Shurgard zijn investeringstempo heeft opgevoerd.

Aangepaste cijfermethodologie

De nieuwe ramingen van Wim Lewi zijn gebaseerd zijn op de cijfers voor alle winkels, terwijl die in het verleden nog gebaseerd waren op cijfers die vergelijken met hetzelfde vastgoed een jaar eerder. Echter, naarmate de ontwikkeling versnelde, werd het veel moeilijker om die te vergelijken met de cijfers van alle winkels, vanwege de complexiteit van de pijplijnmix (ontwikkeling, herontwikkeling en fusies en overnames).

Schattingswijzigingen

Wim Lewi verwacht dat Shurgard zijn investeringstempo de komende 3 jaar zal verhogen. Dat zal veel winstgevendheid creëren, al zal dat pas over een paar jaar in de resultaten tot uiting komen. Nieuwe ontwikkelingen hebben doorgaans immers een veel lagere bezettingsgraad en worden slechts pas 3 jaar na de opening opgenomen in de huurinkomsten.

KBC Securities over Shurgard

Als natuurlijke consolidator in een markt met te weinig spelers blijft het groeipotentieel van Shurgard indrukwekkend, vindt Wim Lewi. Hij heeft een boon voor de schaalvoordelen, stijgende omzet van klanten en de voortdurende digitalisering van de activiteiten.

Ondanks het groeipotentieel, blijft Shurgard boven al een defensief aandeel. Het risico van overaanbod op de markt is immers laag en de covidpandemie lijkt weinig impact te hebben gehad. Shurgard is daarom goed gepositioneerd om elke storm te doorstaan. De markt is momenteel echter het effect van hogere rentevoeten op vastgoedaandelen aan het verwerken.

Hoewel Shurgard een groot deel van de huidige inflatiepiek zal kunnen recupereren via hogere prijzen, lijdt het aandeel wel al een hele tijd onder het effect van beleggers die “obligatie-achtige” aandelen verkopen. Maar dat is tijdelijk. Geen impact op Wim Lewi’s “Kopen”-advies en 58 euro koersdoel.

Het aandeel noteert momenteel aan een koers van 46,60 euro (+1,41%), goed voor een opwaarts potentieel van meer dan 25%.

Naar overzicht