Vonovia gaat een vrijwillig openbaar overnamebod uitbrengen op alle uitstaande aandelen van Deutsche Wohnen. Die aandeelhouders zullen een totale vergoeding van 53,03 euro per aandeel ontvangen, bestaande uit een biedprijs van 52 euro in cash plus 1,03 euro dividend in contanten, betaalbaar begin juni (onder voorbehoud van goedkeuring door de Algemene Vergadering). Dit komt overeen met een premie van 17,9% op de slotkoers van 21 mei, waardoor Deutsche Wohnen gewaardeerd wordt op zo'n 18 miljard euro.

Details van de overname

De combinatieovereenkomst omvat de volgende elementen:

• Een koopoptie voor de stad Berlijn om ongeveer 20.000 wooneenheden te verwerven.
• Een overeenkomst om de totale gereguleerde markthuurgroei voor bestaande Berlijnse huurders te beperken tot 1% per jaar voor de komende drie jaar en tot de inflatie daarna tot 2026.
• Een verbintenis om in de komende jaren ten minste 13.000 appartementen te bouwen in Berlijn.

Volgens Vonovia is het overnamebod onderworpen aan een minimale aanvaardingsdrempel van 50% van de uitstaande aandelen van Deutsche Wohnen, en zal de deal naar verwachting eind augustus worden afgerond.

Om de transactie te financieren zal Vonovia voor 6 à 8 miljard euro aan obligaties uitgeven, 8 miljard aan eigen vermogen aantrekken en 45.000 wooneenheden afstoten.

Reactie van beleggers

Door de koersdaling van het Vonovia-aandeel met 5% vanochtend, is het duidelijk dat veel beleggers de deal niet zien zitten.

De toevoeging van de portefeuille van Deutsche Wohnen zal leiden tot een lagere groei van de inkomsten, aangezien het bedrijf voornamelijk in Berlijn is gevestigd, waar controle is op de huurprijzen. Dit zou onderaan de resultatenrekening gecompenseerd moeten worden door EBITDA-synergievoordelen van 105 miljoen euro, plus gezamenlijke kostenbesparingen voor financiering.

KBC Asset Management over de fusie

Volgens analist Steven Vermander is dit een gewaagde zet van Vonovia, aangezien Duitsland zich in een verkiezingsjaar bevindt en huurcontrole en verzet tegen grote ondernemingen bij sommige partijen een populair thema zijn, omdat het goed scoort bij de kiezers. De concessies om eenheden voor sociale huisvesting te verkopen en de huurprijzen te beperken, moeten politici en kiezers echter geruststellen.

KBC Asset Management vindt de transactie neutraler voor de aandelen. De toevoeging aan de portefeuille is inderdaad niet zo groot, maar de prijs op ongeveer één keer de intrinsieke waarde biedt (dankzij de operationele uitmuntendheid van Vonovia) ruimte om meer waarde uit de verworven portefeuille te puren.

KBC Asset Management handhaaft daarom ook de “Kopen”-aanbeveling en het koersdoel van 64,5 euro voor Vonovia, met de kanttekening dat het voor het Vonovia-aandeel moeilijk zal zijn om op korte termijn goed te presteren, aangezien de komende grote kapitaalverhoging een overhang zal creëren en de lokale verkiezingen in september in Duitsland tot een aanhoudend negatief sentiment rond de aandelen kunnen leiden.