Vastgoedbedrijf VGP (+3,8%) publiceerde resultaten over het eerste kwartaal en kondigde in één adem een nieuwe joint venture met Allianz aan voor de ontwikkeling van het VGP Park München. In de overeenkomst wordt aangegeven dat alle ontwikkelingskosten door zowel Allianz als VGP worden gedragen. De transactie zal naar verwachting in de eerste jaarhelft worden afgerond. Omdat de ontwikkelingsmarge geboekt zal worden bij oprichting, zal 2020 (opnieuw) een erg sterk jaar worden. VGP bevestigt dan ook zijn voornemen om het dividend uit te keren.

Nieuwe JV met Allianz

De nieuwe 50/50 joint venture met Allianz heeft betrekking op het VGP Park München (270.000 vierkante meter, met geschatte huurinkomsten van 29,2 miljoen euro eens het volledig gebouwd en verhuurd zal zijn). In tegenstelling tot de andere joint ventures zal deze versie zich in eerste instantie richten op de ontwikkeling van het VGP-park München, wat betekent dat alle ontwikkelingskosten door zowel Allianz als VGP worden gedragen. Een belangrijke opsteker is alvast dat VGP al zijn kapitaal sneller zal kunnen recycleren, wat zijn toch al sterke liquiditeitsprofiel ten goede komt.

Op het moment van inbreng in de joint venture zal VGP de initiële cashopbrengst ontvangen, om het pro rata gedeelte van de ontwikkelingskosten tot die datum te dekken. De verkoopopbrengst wordt ontvangen op het moment dat de gebouwen worden opgeleverd en is gebaseerd op vooraf overeengekomen marktrendementen. Alle toekomstige financieringsbehoeften zullen gezamenlijk door beide partners worden uitgevoerd op basis van hun pro rata belang.

De initiële looptijd van de overeenkomst bedraagt 10 jaar met een mogelijke verlenging van 5+5 jaar. Verder is de opzet van het beheer en de governance vergelijkbaar met die van de twee andere joint ventures met Allianz. Dat wil zeggen dat VGP de enige asset-, vastgoed- en ontwikkelingsmanager van het nieuwe bedrijf zal zijn.

Operationele hoogtepunten 1Q20

VGP tekende en vernieuwde in het eerste kwartaal van 2020 voor 7,6 miljoen euro huurinkomsten, aangedreven door 5,9 miljoen euro aan nieuwe huurcontracten. De totale gecommitteerde huurcontracten stegen met 3,2% op jaarbasis  tot 159,9 miljoen euro. Tot nu toe was de impact van Covid-19 op de huurbetalingen beperkt en werden bijna alle verschuldigde betalingen op tijd ontvangen.

• De groep heeft op dit moment 37 projecten in aanbouw voor een totaal van 865.000 vierkante meter aan toekomstig verhuurbaar oppervlak. Die projecten zullen naar verwachting 54,4 miljoen euro aan nieuwe huur opleveren (op jaarbasis) eens ze volledig gebouwd en verhuurd zijn. Op het einde van het eerste kwartaal was alvast 72% van die oppervlakte voorverhuurd.
• De bouw van alle voorverhuurde ontwikkelingsprojecten werd ondertussen weer hervat, met een minimale impact op de tijdslijnen. Speculatieve ontwikkelingen zijn waar mogelijk bevroren. In het eerste kwartaal heeft VGP 3 projecten opgeleverd voor een totaal van 54.000 vierkante meter, wat overeenkomt met 2,5 miljoen euro aan geannualiseerde gecommitteerde huurcontracten.
• VGP kocht een extra 0,56 miljoen vierkante meter grond, voornamelijk in Tsjechië (66,1%). Dat brengt de totale beveiligde grondbank op 6,67 miljoen vierkante meter (met een bruto verhuurbare oppervlakte van 3,03 miljoen vierkante meter). Bovendien zijn er voor 1,97 miljoen vierkante meter aan grondpercelen geïdentificeerd, die een ontwikkelingspotentieel van 0,99 miljoen vierkante meter aan toekomstig verhuurbaar oppervlak vertegenwoordigen.

Balans en liquiditeit

VGP heeft voldoende kasmiddelen beschikbaar in de joint ventures en verwacht dat het zijn gezonde liquiditeitspositie zal kunnen behouden door de aankomende transacties die gepland zijn op einde van juli 2020 en november 2020. Verder beschikt VGP over een onbenutte doorlopende kredietfaciliteit met een resterende looptijd van circa 3 jaar voor een totaalbedrag van 150 miljoen euro. Die liquiditeit is van groot belang om een sterke kapitaal- en kaspositie te behouden. Daarom bekijkt het management voortdurend haar kapitaalmarktopties om de investeringspijplijn en eventuele opportunistische investeringsmogelijkheden te financieren, wanneer deze zich voordoen.

De mening van KBC Securities

Analist Joachim Vansanten is positief over de nieuwe joint venture met Allianz, onder meer omdat die VGP toelaat om de ontwikkelingskosten te delen en het geïnvesteerde kapitaal sneller te recycleren. Dat komt de toch al sterke liquiditeitspositie én het ontwikkelingsresultaat in 2020 ten goede. 2020 wordt een sterk jaar, dankzij het ontwikkelingspotentieel van het Münchense park. Dat het dividend over 2019 (60,4 miljoen euro in totaal) zal worden uitgekeerd mag dan ook niet verbazen.

KBC Securities heeft een "Kopen"-advies voor VGP en een koersdoel van 128 euro.