VGP en Allianz breiden eerste joint venture uit

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jens Meersman, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel,Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Sharad Kumar Surendran Palani, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

do. 22 dec 2022

11:55

Goed nieuws voor VGP, want de eerste joint venture met Allianz Real Estate kende een nieuwe closing. Het kocht immers drie nieuwe logistieke gebouwen, een in Duitsland en twee in Tsjechië, voor dik 110 miljoen euro. Ook werd de looptijd van die JV met 10 jaar verlengd tot 2036. De deal is belangrijk, omdat het activa in Tsjechië betreft én omdat Allianz duidelijk nog niet de brui geeft aan de samenwerking met VGP. Geen impact op “Kopen”-advies en 150 euro koersdoel, en evenmin een impact op de visie dat het partnerschap met Allianz niet dood is.

Allianz blijft actief

De eerste joint venture benadert ondertussen het beoogde investeringsvolume van 2,0 miljard euro, maar dat kan altijd worden uitgebreid met aanvullende investeringen in dezelfde parken of regio's. VGP en Allianz Real Estate zijn ook overeengekomen om de looptijd van deze eerste joint venture-overeenkomst met 10 jaar te verlengen tot 2036.

Deze bijkomende afsluiting en verlenging van 10 jaar toont aan dat VGP en Allianz nog steeds op goede voet staan en dat de samenwerking zal worden voortgezet tot ver in het volgende decennium. Zoals KBC Securities al in een eerdere nota van 13 december poneerde, lijkt deze deal te bevestigen dat de samenwerking met Allianz niet voorbij is. Wel is het nog altijd zo dat er een stabilisatie moet komen van de prijzen op de vastgoedmarkt alvorens de besprekingen kunnen uitmonden in de zeer belangrijke afsluiting van de aangekondigde 4^de joint venture.

Koersdoel en waardering

Het koersdoel van KBC Securities blijft stabiel op 150 euro. Dat komt overeen met 16,3x de verwachte winst voor 2023, een premie van 51% ten opzichte van de netto actief waarde van 98 euro per aandeel. De afgelopen 5 jaar werd VGP verhandeld aan een premie van 80 tot 170% ten opzichte van intrinsieke waarde. KBC Securities is onlangs overgeschakeld op een REIT-model om de nadruk te leggen op de eigen staande activa en het kasrendement. Het beurshuis voorspelt een dividend van 3 euro over 2022, wat geleidelijk kan stijgen tot 3,82 euro tegen 2025.

Investment case

De markt lijkt het ontwikkelingspotentieel van VGP te hebben opgegeven, maar KBC Securities is een andere mening toegedaan: structurele investeringen blijven gunstig op langere termijn. Maar het aandeel werd hard geraakt door de vrees voor een aanzienlijke stijging van de door kopers gevraagde rendementen. Die neerwaartse druk op de prijzen kan de fair value van de pijplijn van zowel de eigen als de joint venture portefeuille aantasten.

De vraag naar ruimte blijft echter robuust in de meeste regio's, inclusief de Duitse thuismarkt. De indexering van de huren dankzij de ongebreidelde inflatie zou een groot deel van de rendementsdruk moeten kunnen compenseren doordat de overtollige voorraad in bepaalde regio's wordt weggewerkt.

Onze analist ziet evenmin veel risico voor de dividenduitkeringen aangezien de huurinkomsten niet worden beïnvloed door aanpassingen van de faire waarde en een betrekkelijk stabiel dividendbeleid.

Op langere termijn zouden logistieke ontwikkelaars spelers moeten profiteren van fundamentele trends die de vraag naar logistieke activa stimuleren (e-commerce, nearshoring en grotere opslagbehoeften) nu Europa weer onafhankelijk moet worden van andere continenten.

VGP is goed gepositioneerd om van deze trends te profiteren, gezien het sterke management van het bedrijf, zijn grote grondbank én de voortgezette samenwerking met Allianz of mogelijke andere JV-partners.

Naar overzicht