Vastgoedgroep VGP (+3%) gaf een kwalitatieve trading update over de eerste 10 maanden van het jaar en stelde de beleggers daarmee andermaal niet teleur. De groep ziet nog steeds een sterke vraag naar industriële ruimte in de buurt van grote bevolkingsgebieden, voornamelijk dankzij e-commerce. Wat de auto-industrie betreft, zet de onderneming wel enige aarzeling, maar dat mag de pret niet derven. De doelstelling om minstens drie transacties af te wentelen op de joint ventures blijft behouden. En zo ook het koersdoel van KBC Securities.

Highlights

• VGP tekende tot dusver in 2019 39,3 miljoen euro extra huuropbrengsten op tot een recordniveau van 143,6 miljoen euro, 38% meer op jaarbasis. bruto jaar-huurinkomsten stegen tot 143,6 miljoen euro.
• VGP ontwikkelt vandaag 34 projecten met een totaal verhuurbaar oppervlak van 705.000 vierkante meter (41% in Duitsland, 16% in Spanje, 15% in Nederland, 11% in Tsjechië. Dat recordniveau is niet enkel indrukwekkend, maar ligt ook een pak hoger dan de verwachte jaarlijkse ontwikkelingsvolumes op lange termijn.
• Ongeveer 57% van de projecten die in aanbouw zijn nu al voor-verhuurd. Dat zou kunnen stijgen tot circa 75% binnen de 6 maanden. In de eerste jaarhelft was 70% van de projecten in aanbouw al voor-verhuurd.
• VGP leverde 255 000 vierkante meter aan verhuurbaar oppervlak op, verdeeld over 16 projecten. Die worden verhuurd met een jaarlijkse huuropbrengst van 12,7 miljoen euro. 

Grondbank

• VGP is erin geslaagd haar grondpositie te handhaven op 6,18 miljoen vierkante meter (waarvan 2,8 miljoen vierkante meter verhuurbaar oppervlak, de helft in Duitsland) na toevoeging van 2,5 miljoen vierkante meter.
• VGP heeft nog eens 830.000 vierkante meter aangestipt als “interessant”. De onderhandelingen voor ontwikkeling zijn lopende (ongeveer 14% van het verhuurbare oppervlak van de huidige grondbank). Dat zou nog eens 1,5 jaar aan projecten kunnen opleveren a ratio van 125.000 vierkante meter per kwartaal.

Financiering

VGP verwacht haar doelstelling van ten minste drie transacties per jaar te kunnen halen met haar joint ventures (50-50% met Allianz). In de eerst jaarhelft van 2019 verzekerde VGP zich al van een deal ter waarde van 125 miljoen euro, via de eerste joint venture, gevolgd door nog eens 96 miljoen per einde juli via de tweede joint venture. VGP verwacht einde november een derde closing ter waarde van 130 miljoen euro, via de eerste joint venture. Dat zorgt voor een erg welkome recyclage van kapitaal, dat opnieuw in de portefeuille kan worden geïnvesteerd. Daarnaast heeft VGP een kredietlijn verkregen voor 59 miljoen euro.

Business model

KBC Securities verwacht dat VGP een sterke groei van het bedrijfsresultaat zal laten zien, aangestuurd door vijf factoren:

1. Ten eerste wordt een groot deel bepaald door de ontwikkelingsactiviteiten van de onderneming, waardoor de onderneming in staat wordt gesteld opgebouwde waarderingswinsten te boeken.
2. Een tweede inkomstenstroom zijn de huurinkomsten, die rechtstreeks gekoppeld zijn aan de portefeuille van VGP.
3. Een derde factor is de joint venture. Een uitbreiding van de JV-portefeuille leidt tot hogere huuropbrengsten, hogere servicekosten en een hogere winstdeling van de JV.
4. Een vierde drijfveer zijn de inkomsten uit vastgoed- en facilitymanagement.
5. Ten slotte genereert VGP ook inkomsten door het uitvoeren van ontwikkelingsprojecten voor derden en geassocieerde deelnemingen, inkomsten uit vastgoedontwikkeling genaamd.

De mening van KBCS

De operationele ontwikkelingen tonen duidelijk de positieve omgeving aan voor VGP.  Maar liefst 34 projecten zijn in aanbouw, en dat is een record, met een record verhuurbaar oppervlakte van 705.000 vierkante meter. Het overtreft de verwachte jaarlijkse ontwikkelingsvolumes op lange termijn. De grondbank wordt op een hoog niveau gehouden, waardoor het toekomstige ontwikkelingspotentieel gewaarborgd blijft.

KBC Securities behoudt het koersdoel van 85 EUR en de 'Kopen'-aanbeveling.