VGP pakte vrijdag na het  luiden van de bel uit met slecht nieuws over de joint venture met Allianz. De eerder aangekondigde deal met de verzekeraar moest normaal in november zijn definitief beslag krijgen, maar in het licht van de huidige marktomstandigheden zal dat dus niet gebeuren. De groep laat meteen ook weten dat bankfinancieringsfaciliteiten beschikbaar zijn en evalueert alle financieringsmogelijkheden, vernam  KBC Securities-analist  Wim Lewi.

Volatiele marktomstandigheden

In een beknopt persbericht liet VGP vrijdagavond weten, samen met haar joint venture partner Allianz Real Estate, besloten te hebben om de initiële portefeuilleafsluiting van de Europa-joint venture uit te stellen vanwege de volatiele marktomstandigheden. De deal was de vierde in zijn soort en was samen met de voorgaande de drijvende kracht achter de groei van VGP.  “De huidige beperkte prijstransparantie maakt het moeilijk om tot een overeenkomst te komen, daarom laten wij de volatiliteit in de markt liever eerst bezinken voordat wij een transactie afronden”, aldus CEO Jan Van Geet. “Om die reden besloten we af te zien van de mogelijkheid om onze initiële Europa portefeuille dit jaar te gelde te maken. We zullen opnieuw evalueren zodra een rustigere omgeving is teruggekeerd”, zo gaat hij verder.

Winstmotor uitgelegd

VGP maakt winst zodra een project al voor 80% is verhuurd noch vóór de bouw van start gaat. De boekhouders nemen de volledige winst op alsof het gebouw al voltooid is en in de toekomst tegen de marktprijs wordt verkocht, hoewel het 18 maanden kan duren voor dat gebeurt.

KBC Securities over VGP

De afronding de VGP-joint venture ‘Munchen’ voor een geschatte 73 miljoen zal naar verwachting nog in het vierde kwartaal van 2022 worden afgerond en het nieuws van vrijdagavond betekent volgens Wim Lewi niet het einde van de VGP-Allianz tandem.

• Het is een gezamenlijke verklaring waarin ook Allianz zijn interesse in logistiek bevestigt.
• Wim Lewi ziet geen paniekverkoop in de onderliggende markt met zware prijsdruk.
• Wim Lewi verwachten dat indexering het grootste deel van de mogelijke cap rate stijgingen zal compenseren.
• VGP bracht zijn ontwikkelingsstarts terug van >800.000 in de tweede jaarhelft van 2021 naar 200 tot 300.000. Dat vermindert de CapEx-behoefte (CapEx = investeringsuitgaven), terwijl het over ruime liquiditeit beschikt tegen lage tarieven.

Wim Lewi stipt aan dat VGP een relatief lage gearing (De verhouding tussen het vreemd vermogen van een onderneming (schuld) en de waarde van haar gewone aandelen (eigen vermogen)) heeft van 35,2%. Op het einde van de eerste jaarhelft beschikte de groep over 730 miljoen euro aan liquiditeiten.

Een aanzienlijke vierde joint venture zou nodig geweest zijn indien de ontwikkeling van 800.000 vierkante meter per semester zou worden voortgezet. Aangezien het bedrijf in de eerste helft van 2022 slechts met 200.000 begon, verwacht Wim Lewi dat de behoefte aan hergebruik van Capex ook grotendeels is verminderd. Hij schat de Capex voor de tweede helft van 2022 rond 450 miljoen euro, op basis van 350.000 vierkante meter nieuwbouw. Hierdoor kan VGP een afwachtende houding aannemen in plaats van lagere prijzen te aanvaarden.

Het aandeel is hard geraakt door de vrees voor een aanzienlijke verhoging van de rente die de  waarde van hun pijplijn en hun eigen portefeuille zou kunnen aantasten. Het nieuws betreffende de Europa-joint venture helpt niet in dat licht, maar Wim Lewi ziet geen paniekverkoop van activa, zoals in de nasleep van de financiële crisis van 2009-10.

De indexering op huur zou in staat moeten zijn een groot deel van de rendementsdruk te compenseren nu de overtollige voorraad in bepaalde regio's wordt weggewerkt. Wim Lewi ziet ook niet veel risico voor de dividenduitkeringen aangezien de huurinkomsten niet worden beïnvloed door de-aanpassingen van de faire waarde.

Daarom handhaaft hij het “Kopen”-advies met een koersdoel van 215 euro. Het VGP-aandeel noteert momenteel tegen 70,10 euro (-28,4%)