Vonovia: eerste tekenen van waardestabilisatie, maar schulden blijven hoog

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

wo. 6 aug 2025

14:32

Vonovia?

Vonovia is het grootste vastgoedbedrijf van Duitsland en de grootste Europese vastgoedspeler actief op de residentiële markt. De portefeuille is gespreid over heel Duitsland en recent wijzigde de strategie om ook in andere Europese landen een aanwezigheid uit te bouwen. De onderneming heeft een omvangrijk operationeel team om gebouwen te vernieuwen en te onderhouden en is opgenomen in de Duitse DAX.

Vonovia toont in de eerste jaarhelft van 2025 een duidelijke verbetering in winstgevendheid en cashflow, met een eerste positieve herwaardering van de vastgoedportefeuille. De aangepaste EBT steeg met 10,9 procent tot 984,3 miljoen euro, terwijl de operationele vrije kasstroom met 53 procent toenam tot 1.171,7 miljoen euro. “De cijfers tonen een duidelijke inflectie in de vastgoedcyclus, maar de schulden blijven een rem op het potentieel,” aldus KBC Securities-analist Andrea Gabellone.

Sterke operationele prestaties ondanks verkoop van units

Vonovia realiseerde een aangepaste EBITDA van 1.419,0 miljoen euro, een stijging van 12 procent op jaarbasis. De huuractiviteiten leverden een winstbijdrage van 1.225,6 miljoen euro, ondanks de verkoop van ongeveer 10.000 wooneenheden ten opzichte van vorig jaar. De leegstand bleef laag op 2,1 procent, en de gemiddelde effectieve huurprijs in Duitsland steeg tot 8,05 euro per vierkante meter.

Volgens Andrea wijst dit op een stabiele onderliggende huurmarkt, ondanks de afbouw van het vastgoedbestand.

Vastgoedwaardering keert na jarenlange daling

Na een waardedaling van circa 15 procent in de afgelopen jaren, stegen de vastgoedwaarden in de eerste helft van 2025 met ongeveer 1,3 procent. In de tweede helft van 2024 was de herwaardering nog vlak (+0,5 procent). Dit markeert volgens de analist een eerste positieve kentering in de waarderingscyclus van Vonovia’s vastgoedportefeuille.

Schulden blijven een aandachtspunt

Ondanks de operationele verbeteringen blijft de schuldenlast hoog. De Loan-to-Value (LTV) ratio bedroeg 47,3 procent, een lichte stijging ten opzichte van het eerste kwartaal (46,7 procent), maar lager dan eind 2024 (47,7 procent). De verhouding tussen netto schuld en EBITDA daalde met 80 basispunten tot 14,3x, maar de Interest Coverage Ratio (ICR) verslechterde tot 3,5x (3,7x in Q1 en 3,8x in 2024).

Andrea benadrukt dat deze gemengde schuldindicatoren voorzichtigheid vereisen, zeker in een omgeving met stijgende rente en strengere regelgeving.

Niet-huuractiviteiten winnen aan belang

Vonovia ziet ook groei in zijn niet-huuractiviteiten zoals Value-add, Development en Recurring Sales. Deze segmenten winnen aan tractie, maar dragen nog beperkt bij in vergelijking met sectorgenoten die agressiever inzetten op nieuwbouwprogramma’s.

KBC Securities over Vonovia

De KBC Securities-analist ziet in de resultaten van Vonovia een eerste teken van herstel in de vastgoedwaardering en een sterke kasstroomgeneratie. Toch blijft hij voorzichtig door de aanhoudend hoge schuldenlast en de verslechterende interestdekking.

Andrea hanteert een houden-aanbeveling en stelt het koersdoel op 29 euro.

Naar overzicht