Waarom beleggen in zorgvastgoed ook fiscaal de moeite loont

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jens Meersman, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel,Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Sharad Kumar Surendran Palani, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

do. 14 mrt 2019

10:00

Maandag ging de Week van de Zorg van start, een initiatief waarbij de zorg- en welzijnssector een week lang in de kijker wordt gezet. Ook als belegger kunt u op het zorgthema inspelen, bijvoorbeeld door te investeren in aandelen van gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s) die focussen op zorgvastgoed. Wist u trouwens dat daar ook een mooi fiscaal extraatje aan verbonden is?

Om het u machtig makkelijk te maken, zetten we twee zorgvastgoedspelers op de Brusselse beurs in de kijker.

Aedifica

Aedifica is een GVV met een portefeuille van 1,9 miljard euro die bijna uitsluitend is gefocust op zorgvastgoed, nl. seniorenhuisvesting en andere soorten activa, waardoor het kan profiteren van de toenemende vergrijzing. De groep is actief in België, Duitsland, Nederland en sinds kort ook in het VK. Daarnaast heeft Aedifica ook appartementen en hotels in portefeuille, maar die activa worden als niet-strategisch beschouwd en staan bijgevolg te koop.

De kasstroomgeneratie op lange termijn, de groeimogelijkheden en de geografische diversificatie (waarbij toetreding tot een vijfde land nog steeds op de agenda staat) maken dat de portefeuille van Aedifica een beperkt risico inhoudt, met een gemiddelde huurtermijn van 20 jaar en een bezettingsgraad van 99%. Door het groeitempo zal de schuldgraad volgens KBC Securities echter verder toenemen (tot ca. 58% in het derde kwartaal van het gebroken boekjaar 2018-2019), waardoor een kapitaalverhoging aan de orde is (prognose KBCS 300 miljoen).

Volgens vastgoedanalist Jan Opdecam (KBC Securities) moet het beste voor Aedifica nog komen, dankzij een enorme pijplijn aan overnames en ontwikkelingen die de winst en het dividend per aandeel hoger moeten stuwen. Onze analist waardeert Aedifica omwille van het sterke vermogen om te groeien door een mix van eigen ontwikkelingen en overnames. Het zicht op de winstgevendheid is uitmuntend, terwijl de verkoop van niet-strategische activaklassen (appartementen en hotels) het bedrijf transformeert in een pure zorgvastgoedspeler met solide fundamenten in een minder cyclische markt.

KBC Securities hanteert een “Kopen”-advies voor Aedifica, met een koersdoel van 94,00 euro per aandeel.

Care Property Invest

Care Property Invest (CPI) is een GVV die uitsluitend in zorgvastgoed investeert en gespecialiseerd is in huisvesting voor senioren en personen met een beperking. Het bedrijf werd in 1995 door de Vlaamse Regering opgericht om de bouw van kwalitatieve en betaalbare serviceflats in Vlaanderen te stimuleren.

De portefeuille van 467,5 miljoen euro omvat 1.988 assistentiewoningen op 76 sites in Vlaanderen, die worden uitgebaat door OCMW's en non-profitorganisaties via 27-jarige huurcontracten. Daarnaast is CPI ook eigenaar van nieuwe seniorenwoningen en appartementencomplexen met assistentiewoningen, die worden uitgebaat door particuliere exploitanten. Het bedrijf is vooral in België actief, maar breidde zijn aanwezigheid in 2018 uit naar Nederland. De portefeuille heeft een bezettingsgraad van 100%. Op 30 september 2018 bedroeg de schuldgraad 41,9%, maar die zal eind 2018 naar schatting uitkomen op ca. 47%.

Volgens vastgoedanalist Jan Opdecam (KBC Securities) bezit CPI een unieke en uiterst risicoloze portefeuille van appartementen en seniorenwoningen in België, met sinds kort ook een voetafdruk in Nederland. Het zicht op de winstgevendheid is uitzonderlijk, dankzij de gemiddelde huurtermijn van 17 jaar en een gemiddelde looptijd van de schuld van 10,5 jaar. Vooruitblikkend ziet KBC Securities de groei versnellen (aan een tempo van 100 miljoen euro per jaar), de kosten van schulden dalen en de operationele efficiëntie verbeteren.

KBC Securities hanteert een “Opbouwen”-advies voor CPI, bij een koersdoel van 22 euro per aandeel.

Fiscaal gunstregime

Wist u trouwens dat dividenden van gereglementeerde vastgoedvennootschappen met minstens 60% zorgvastgoed in hun portefeuille sinds 1 januari 2017 een verlaagd RV-tarief genieten?

Als belegger betaalt u op die dividenden slechts 15% roerende voorheffing i.p.v. het standaardtarief van 30%. Op die manier wil de regering investeringen in de vergrijzing een duwtje in de rug geven. Zowel Aedifica als Care Property Invest beantwoorden aan de voorwaarden voor deze fiscale gunstmaatregel.

Opgelet: dividenden van Cofinimmo, een andere zorgvastgoedspeler op de Brusselse beurs, komen niet in aanmerking voor het verlaagde RV-tarief, omdat de drempel van 60% zorgvastgoed in de portefeuille niet is bereikt. Op die dividenden betaalt u dus het standaardtarief van 30%.

Naar overzicht