Verschillende Duitse kranten pakken vandaag uit met het definitieve voorstel van senator Katrin Lompscher van "Die Linke" over de huurwetgeving in Berlijn. Een eerste voorstel in juni mikte op een bevriezing van de huurprijzen vanaf 2020, voor een periode van vijf jaar. KBC AM-analist Joris Dehaes zet de belangrijkste punten van het definitieve voorstel op een rij.

Strenger dan gedacht

• De introductie van een maximumprijs tussen 3,42 en 7,97 euro per vierkante meter per maand, afhankelijk van het bouwjaar en enkele kenmerken van de woonst (badkamer, centrale verwarming,…). De locatie van de woning speelt geen rol in de maximumprijs en evenmin het feit of het appartement bemeubeld is of niet.
• Woningen die gebouwd zijn na 2014 worden vrijgesteld van de regel.
• De verhuurder kan 20% meer vragen als er de voorbije acht jaar duurzame aanpassingen zijn gebeurd aan het appartement.
• Een bevriezing van de prijs voor vijf jaar.
• Verhuurders mogen hun prijzen niet optrekken bij nieuwe huurders.
• Prijzen boven de maxima kunnen op vraag van de huurders verlaagd worden.

De visie van KBC Asset Management

Volgens KBC AM is het nieuwe voorstel duidelijk strenger dan het initiële, want de voorgestelde maximumhuurprijzen liggen aan de lage kant. De Duitse residentiële vastgoedbedrijven staan daardoor vandaag opnieuw onder druk. Toch is het belangrijk om te vermelden dat het hier slechts om een voorstel van "Die Linke" gaat, dat nog uitgebreid besproken zal worden met de regionale regeringspartijen, de socialistische SPD en de groenen, alvorens gestemd te worden op 15 oktober (de wet zou ingaan op 2 januari).

Het is volgens KBC AM niet ondenkbaar dat "Die Linke" hun voorstel streng hebben gemaakt, in de wetenschap dat het later wat afgezwakt zou kunnen worden. Daarnaast zouden de bevriezing van de huizenprijzen en deze maximumbedragen in strijd met de grondwet zijn. De kans is dan ook groot dat er rechtszaken zullen volgen als de wet wordt goedgekeurd. Bovendien is het maar de vraag of zo'n wetgeving de kloof tussen vraag en aanbod in Berlijn niet zal vergroten, waardoor nieuwe projecten ook alleen maar duurder zullen worden.

Impact op Duitse vastgoedspelers

Uiteraard is dit voorstel volgens analist Joris Dehaes negatief voor de Duitse residentiële vastgoedspelers.

• Vonovia (KBC AM: "Kopen"-advies, koersdoel 52 euro) reageerde deze ochtend al op het nieuws met een mededeling. Op basis van het huidige voorstel verwacht het bedrijf een negatieve impact van 20 tot 25 miljoen euro op de inkomsten van 2020, oftewel zo'n 10% van de huurinkomsten in Berlijn. Het gaat wel slechts om 1% van de totale inkomsten, omdat Vonovia een gediversifieerde speler is van wie het portfolio voor amper 10% in Berlijn ligt.
• Voor Deutsche Wohnen (KBC AM: "Houden"-advies, koersdoel 39 euro) en ADO Properties (KBC AM: "Kopen"-advies, koersdoel 46 euro) zal de impact daarentegen groter zijn, gezien hun portfolio zich voor resp. 70% en 86% in Berlijn bevindt. Op basis van de inschatting van Vonovia zou dat voor hen een daling van de totale inkomsten met 7% tot 9% kunnen betekenen. Uiteraard is dit slechts een ruwe schatting, die geen rekening houdt met verschillen tussen de portfolio's en kunnen de bedrijven hun kosten eveneens drukken door bepaalde investeringen in Berlijn uit of af te stellen.

De visie van KBC Asset Management

De beurskoers van Deutsche Wohnen en ADO Properties (en in mindere mate Vonovia) heeft sinds juni al flink geleden onder de onzekerheid rond de wetswijzigingen. Het blijft wachten op de definitieve wet en de juridische uitkomst in deze zaak. Een rechterlijke uitspraak zou wel een tweetal jaar op zich kunnen laten wachten.

Het mag duidelijk zijn dat er veel onzekerheid blijft rond de Duitse vastgoedspelers, maar KBC Asset Management houdt zijn visie voorlopig ongewijzigd en beaamt dat de huidige, lage waardering van Vonovia en ADO Properties nog steeds een opportuniteit is.