Xior, de specialist in studentenvastgoed, pompt een recordbedrag van 91,5 miljoen euro in de Nederlandse Zernike Toren, waardoor de omvang van de Nederlandse portefeuille tot boven het miljard wordt getild. Eerder al kwam het bedrijf erg positief in het nieuws, omdat het behoorlijk wat centen investeerde in de expansie naar Spanje (Barcelona, Madrid en Granada). De schuldgraad stijgt door deze nieuwe transactie richting 53%.

Aanwinst voor de portefeuille

Xior koopt de Zernike Toren in het Nederlandse Groningen en scoort daardoor meteen zijn grootste aanwinst in termen van 'fair value'. De 74 meter hoge, 23 verdiepingen tellende toren, huisvest 698 studenten en vertegenwoordigt een investeringswaarde van 91,5 miljoen euro. Dat moet een brutorendement van 6% opleveren, wat (volgens PBSA) beter is dan de toprendementen in Nederlands van 5,25%. Xior rapporteerde in zijn meest recente kwartaalrapport een gemiddeld rendement van 6,63% voor zijn Nederlandse activiteiten.

Het gebouw werd kort na oplevering in 2020 door KKR voor 100% verhuurd. Het heeft een totale bruikbare oppervlakte van ca. 20.000 vierkante meter en bestaat uit twee afzonderlijke gebouwen; een toren met 467 lang verblijfstudio's en het aangrenzende vier verdiepingen tellende gebouw met 231 kortetermijnverblijven.

De Zernike Toren is gelegen in de buurt van de studiefaciliteiten van de Zernike campus, de sportfaciliteiten van de ACLO en vlakbij het centrum van Groningen, de vierde grootse studentenstad van Nederland. De toren is gebouwd met oog voor duurzaamheid en is bovendien aardbevingsbestendig (wat in Groningen noodzakelijk is, vanwege eerdere gaswinningsactiviteiten). Het pand wordt uitgebaat door "Nido Student" en door de overname van de vastgoedvennootschap wordt ook deze exploitant overgenomen (weliswaar voortaan onder het merk Xior).

Intrede in Spanje

Xior investeerde recent ook al fors in Spanje, want in maart 2020 werd naar schatting 37 miljoen euro in Granada gepompt. Die investering in een nieuwe, deels herontwikkelde studentenwoning was goed voor 347 eenheden (354 bedden) en moet een "gestabiliseerd" brutorendement van zo’n 7% opleveren. 

Xior zette in 2019 zijn eerste stappen op het Iberische schiereiland, met investeringen in Barcelona en Madrid. In maart 2019 legde het de hand op het in Barcelona gevestigde "Diagonal-Besos development" voor 25,5 miljoen euro (7% opbrengst) en in september volgde de "Leonardo da Vinci studentenwoning/campus" voor 85,4 miljoen euro (7% opbrengst). Daarna werden twee uitbreidingen in Barcelona aangekondigd, goed voor investeringen van 21,5 miljoen en 19,5 miljoen euro.

Schuldgraad

Voor de berekening van de schuldgraad voor het volledige boekjaar 2020 houdt KBC Securities-analist Wido Jongman rekening met de schuldgraad zoals die gerapporteerd werd na afloop van het derde kwartaal van 2020, nl. 53,6%. Verder worden ook de inbreng in natura van oktober (33,8 miljoen) en de plaatsing van aandelen (54,4 miljoen euro) meegeteld, net als de verhoging van de Nederlandse overdrachtsbelasting (van 2 naar 8%). Dat resulteert in een daling met 1,6% procentpunt (50,1 miljoen euro fair value aanpassing) én een negatieve fair value aanpassing, omwille van een contractbreuk voor een langetermijnhuurovereenkomst door financiële problemen bij een Belgische retailhuurder (geschatte negatieve impact op de schuldgraad van 0,3%).

In de marge moet - naast de nieuwe acquisitie - ook rekening worden gehouden met de uitoefening van de callopties in het vierde kwartaal, op 60% van de aandelen die in U.hub Benfica blijven en op 75% aandelen die in U.hub Saõ João blijven. Dat zal geen balansimpact hebben, omdat het eerder al als een verplichting werd erkend in de boeken.

Al deze elementen maken dat Xior tegen eind 2020 op een schuldgraad van 53,6% afstevent. Dat cijfer ligt in lijn met de vereisten van de Belgische wetgeving (BE RREC, Regulated Real Estate Company) en het beoogde maximum van 50 à 55%. 

De visie van KBC Securities

Dat Xior deze overname doet is volgens analist Wido Jongman op zich geen verrassing. Het bedrijf had de - op dat moment nog niet-exclusieve - deal immers al in omfloerste termen aangegeven toen op 19 november aandelen in de markt werden geplaatst (via een ABB, of Accelerated Book Building-procedure).

De Zernike Toren zal zo’n 11% toevoegen aan de “Fair Value” van de Nederlandse poot van Xior, die hierdoor de kaap van 1 miljard euro rondt. Dat tilt de geschatte faire waarde van de hele groep (investeringsgebouwen + projectontwikkelingen) tegen einde 2020 naar 1,6 miljard euro en zorgt voor een bijkomende jaarlijkse brutohuurinkomst (GRI) van zo’n 5,5 miljoen euro. Dat voegt 9,5% toe aan de eerdere schatting van 58,2 miljoen euro voor 2020.

KBC Securities verwacht dat Xior bij de huidige vooruitzichten voor 2020 zal blijven en dat er gemikt mag worden op een winst per aandeel van 1,70 euro en een dividend per aandeel van 1,36 euro. Een volledig verdienmodel zal bij de herinitiatie van het aandeel gepubliceerd worden, maar in afwachting is er geen koersdoel en advies van KBC Securities.