Bij de start van de nieuwe maand sleutelde KBC Securities aan zijn lijst met favoriete aandelen, bij Bolero-klanten beter gekend als de Bolero Benelux Selectie. Dat was goed nieuws voor Xior, dat in de lijst werd opgenomen, maar minder goed voor Elia Group en HAL Trust, die hun plaats moesten afstaan. 

Over Xior

Xior Student Housing (ISIN-code: BE0974288202) is een Belgische vastgoedvennootschap die gespecialiseerd is in studentenhuisvesting in België, Nederland, Spanje en Portugal. Sinds 2007 is Xior actief als eigenaar en exploitant van studentenhuisvesting. Volgens analist Wido Jongman kent Xior een spectaculaire groei: sinds de beursgang eind 2015 is de reële waarde van de vastgoedportefeuille verzevenvoudigd.

Als publieke 'RREC' (Regulated Real Estate Company, gereguleerde vastgoedvennootschap) moet het bedrijf voldoen aan regels m.b.t. de maximale schuldgraad (wettelijk gemaximeerd op 65%), rentedekkingsratio (minstens 125%) en uitbetalingsratio (minstens 80% van de EPRA/cash winst). Bijgevolg is Xior beperkt in zijn mogelijkheden tot zelffinanciering en doet het op regelmatige basis een beroep op de kapitaalmarkt. Het bedrijf startte in België, verhuisde naar Nederland (momenteel de grootste blootstelling) en is sinds kort ook actief in Spanje en Portugal. Uitbreiding naar andere landen wordt niet uitgesloten.

Investment case KBC Securities

Analist Wido Jongman onderwierp de investment case voor Xior recent nog aan een grondige update, waarbij het advies op "Kopen" werd gezet met een koersdoel van 59 euro. Hij ziet opwaarts potentieel in de huidige aandelenkoers van Xior.

Het aandeel is nog niet volledig hersteld van de koersdaling na de uitbraak van Covid-19. Dit weerspiegelt wellicht de vrees van de markt dat de leegstand zal toenemen door de dalende vraag van buitenlandse studenten. Analist Wido Jongman vindt dat dat onterecht is en ziet drie drijvende krachten voor de vraag naar studentenhuisvesting:

• Democratisering van het onderwijs (percentage van de bevolking dat tertiair onderwijs volgt), die in het Covid-tijdperk naar schatting zal toenemen;
• Demografie (aantal mensen in de leeftijdscategorie 18-24 jaar): geen Covid-effect;
• Internationale mobiliteit van studenten (aantal studenten dat in het buitenland studeert). In de belangrijkste markten, nl. Nederland, België en Spanje (goed voor 94% van de door KBCS verwachte brutohuurinkomsten in boekjaar 2021), zal de impact van Covid beperkt zijn en de bezettingsgraad (inclusief huurgaranties) stabiel blijven.

KBCS gaat ervan uit dat de resultaten over het boekjaar 2020 – die op 24 februari worden gepubliceerd – een stabiele evolutie van de bezettingsgraad zullen vertonen, wat aantoont dat studentenhuisvesting een echt alternatief biedt voor investeringen in residentieel vastgoed.”

Elia Group en HAL Trust favoriet af

Naast de opname van Xior in de favorietenlijst nam KBCS ook afscheid van Elia Group en HAL Trust. 

• Elia

In september 2020 werd Elia aan de Bolero Benelux Selectie toegevoegd, omwille van de aantrekkelijke waardering, het solide risico-rendementsprofiel en de centrale positie in de Europese energietransitie. Sindsdien heeft het aandeel zeer goed gepresteerd en 20% winst geboekt voor een intrinsiek defensief aandeel. Hoewel analist Bart Cuypers Elia blijft waarderen voor zijn verwachte groei van de winst per aandeel na 2021, zijn uitstekende track record en management, ziet hij op basis van de huidige waardering en het lage te verwachten winstmomentum tot 2021 te weinig potentieel op korte termijn om het aandeel op dit moment in de favorietenlijst te houden.” 

• HAL Trust

HAL Trust verdwijnt uit de Bolero Benelux Selectie, omdat analist Michiel Declercq gelooft dat een verderzetting van de overnamedeal tussen EssilorLuxottica en GrandVision weliswaar enige waarde zou vrijmaken, maar de discount (holdingkorting) nog steeds op een hoog niveau zou houden, op basis van het herinvesteringsrisico. Daarom werd het koersdoel voor HAL onlangs nog verlaagd (van 145 naar 135 euro). 

In april 2020 werd HAL aan onze favorietenlijst toegevoegd, omdat KBCS het aandeel als een veerkrachtig Covid-aandeel beschouwde, met de potentiële kasinstroom uit de EL-GV deal, de lagere cycliciteit van zijn op een na grootste belang Vopak en zijn positie in e-commercespeler Coolblue.

Hoewel de analisten nog steeds geloven dat HAL een goed waardeaandeel is op de lange termijn, zien ze minder opwaarts potentieel op korte termijn door de aanhoudende onzekerheid over de GrandVision-deal, die op korte termijn meer en meer in een verlies-verliessituatie verandert. Analist Michiel Declercq ziet in dat kader twee scenario's:

• Scenario 1: de deal mislukt, waardoor de aandelenkoers van GrandVision en dus de intrinsieke waarde van HAL onder druk komen te staan.
• Scenario 2: voortzetting van de deal, zij het mogelijk tegen een lagere overnameprijs. Hoewel het laatste scenario een positieve impact zou hebben op de intrinsieke waarde van HAL, zal het échte risico de herinvestering van de 5,5 miljard euro aan cashopbrengsten zijn, wat in april misschien een zegen was, maar in de huidige markt steeds meer een last wordt.

Bolero-klanten kunnen de favorietenlijst van KBC Securities, die nu 15 aandelen rijk is, op de voet volgen in het Idea Center op het platform.