Xior neemt voor 939 miljoen euro 5.341 studentenkamers in 11 nieuwbouwpanden in universiteitssteden in Duitsland, Polen, Denemarken en Zweden over van Basecamp Group, European Student Housing Fund I en II. Dat krikt de waarde van de portefeuille met 32% op tot 3,7 miljard euro, weet KBC Securities-analist Wim Lewi.

Wat wordt er gekocht?

De verkopende vastgoedontwikkelaar Basecamp werd opgericht in 2014 en richt zich op studentenhuisvesting in Duitsland, Denemarken, Polen en Zweden. Het ontwikkelde en beheerde dat vastgoed voor twee alternatieve beleggingsfondsen, ESHF I en ESHF II, die in totaal 561 miljoen euro hebben opgehaald. Xior koopt vandaag acht operationele activa en drie projecten in ontwikkeling in Denemarken, Zweden en Duitsland, goed voor 1.706 eenheden. Een 100% huurgarantie zal worden verstrekt voor 18 maanden voor de operationele activa en 24 maanden vanaf de openingsdatum voor de nieuw ontwikkelde projecten.

Structuur van de deal en marktdynamiek

Met de deal cementeert Xior zijn positie als de continentaal Europese beursgenoteerde leider in studentenhuisvesting en versnelt het de internationale expansie én het continentaal Europese platform. Het doet vandaag zijn intrede op drie nieuwe markten (Duitsland, Denemarken en Zweden) en breidt de doelgroep uit tot 8,5 miljoen studenten, allen gelegen in landen en steden met een groot tekort.

Volgens het persbericht is Duitsland met een studentenpopulatie van 2,9 miljoen één van de grootste studentenpopulaties in Europa en zag het land zijn internationale studentenaantallen de afgelopen tien jaar met meer dan 60% groeien. De Scandinavische studentenmarkt is dan weer een zeer aantrekkelijke markt met een gevarieerd universitair aanbod, gratis collegegeld voor EU-studenten en een structureel tekort aan studentenkamers. Het grootste deel van de huidige studentenhuisvesting is in handen van sociale woningbouwverenigingen en commerciële investeerders, waarbij de kwaliteit van het aanbod en het niveau aan diensten en voorzieningen sterk uiteenlopen.

In cijfers splitst Xior de financiering van de overname als volgt op:

• 252 miljoen euro via een inbreng in natura ESHF I en ESHF II
• 85 miljoen euro bestaande schuld
• 301 miljoen euro nieuwe financiering
• 30 miljoen euro inbreng in natura Basecamp
• 150 miljoen euro voor Aachen BlueGate
• 121 miljoen euro voor de realisatie van de drie ontwikkelingsprojecten

Impact op winstgevendheid

Volgens Xior zal de transactie vanaf het eerste jaar winstgevend zijn, waardoor de winstverwachting voor zowel dit als volgend jaar kon worden opgetrokken.  Voor 2022 mikt de groep op een EPRA-winst van 2,07 euro per aandeel (was 2 euro) en voor 2023 wordt op 2,38 euro gerekend (was 2,20 euro). Analist Wim Lewi rekende op respectievelijk 2,05 en 2,35 euro. Het verwachte aanvangsrendement bedraagt 5,21% en de bezettingsgraad 97%.

Studentenkamers zijn ook in het VK hot

Vandaag kondigde het investeringsfonds GIC uit Singapore aan dat het samen met een Amerikaanse projectontwikkelaar de hand legt op een portefeuille van studentkamers in het VK ter waarde van ruim 3 miljard pond. Het is één van de grootste vastgoeddeals in het land sinds de uitbraak van de pandemie. Xior heeft (nog?) geen aanwezigheid in het VK, maar stak op de jongste analistenconferentie eerder dit jaar zijn internationale ambities niet onder stoelen of banken. De groep hintte toen in de richting van Scandinavië, maar kondigde niet veel later een overname in Polen aan.

KBC Securities over Xior

De deal komt niet echt als een verrassing voor analist Wim Lewi die al rekening hield met een dossier dat de internationale expansie van de groep vorm zou gegeven. De structuur van de deal, die ervoor zal zorgen dat de deal voor bestaande aandeelhouders makkelijker te verteren is in de huidige moeilijke marktomstandigheden, valt daarbij in de smaak.

Meer algemeen merkt analist Wim Lewi op dat het huidige handelsklimaat voor de sector er zeer positief uitziet, nu het verhuurseizoen aanzienlijk vroeger begint, er sprake is van toenemende retentie en er een toenemende vraag is door bevolkingsgroei (internationalisering, BREXIT) enz. die leiden tot vroegere bezettingsgraden. Vraag en aanbod zien er ook op langere termijn positief uit, in de landen waar Xior op dit moment actief is.

Analist Wim Lewi denkt dat studentenwoningen aan bruto rendementen van 5 à 6% nog steeds een aantrekkelijke beleggingskansen bieden. Alles samen levert dat een ongewijzigd “Kopen”-advies op met een koersdoel van 60 euro.