Xior zit niet verlegen om een overname meer of minder, maar verraste gisteren met een opmerkelijke deal. De specialist in studentenvastgoed richt samen met projectontwikkelaar LIFE het XL Fund op, waarin bij de start zes projecten zijn opgenomen ter waarde van 155 miljoen euro. Een mooie transactie, volgens KBC Securities-analist Wido Jongman, die nu aan het rekenen gaat om waarderingsmodel, koersdoel en advies aan te passen.

Samenwerkingsfonds

Xior tapt met de oprichting van XL Fund uit een ander vaatje dan we van de groep gewend zijn. Het fonds is opgericht als een joint venture waarvan Xior 90% in handen heeft en projectontwikkelaar LIFE de resterende 10%. Het balanstotaal zal bij de lancering 80 miljoen euro bedragen. Omgerekend zal Xior 28,8 miljoen euro aan eigen vermogen inbrengen en Life 3,2 miljoen euro. Een deel (7,5 miljoen) van de verkoop van projecten van LIFE aan de joint venture wordt geherinvesteerd in 162.200 nieuwe aandelen (0,8% van de uitstaande) Xior, die uitgegeven werden aan 46,25 euro per stuk.

LIFE brengt bij de start één winstgevend project, vier ontwikkelingen (in verschillende fasen van voltooiing) en één optie op een project in. Vier van de projecten worden ontwikkeld in België en twee in Nederland. LIFE geeft huurgaranties op de projecten tot 5 jaar. De investeringswaarde (bij volledige ontwikkeling tegen eind 2022) van deze projecten bedraagt 155 miljoen euro of 9,7% van de faire waarde van de volledige investeringsportefeuille van Xior (volledige ontwikkeling 1,6 miljard tegen 2023). Bij volledige ontwikkeling zullen de projecten 1.600 eenheden of 12,3% van het huidige Xior-totaal van 13.000 eenheden toevoegen (opnieuw bij volledige ontwikkeling).

Rendement en impact op schuldgraad

Het gemiddelde bruto rendement van de projecten in XL Fund bedraagt zo’n 5,83%. Dat ligt in lijn met de vorige transactie in Nederland en iets onder de meest recente rendementen in België. Uit de analistenbijeenkomst nam KBC Securities mee dat XL Fund ook een voorkeursrecht kreeg op alle door LIFE ontwikkelde studentenhuisprojecten.

KBC Securities schat de schuldgraad van Xior na de transactie op ongeveer 50%. Let wel, de deal zal nauwelijks impact hebben op de winst per aandeel voor 2020, omdat slechts één project volledig rendabel is (Katzensprung - Vaals NL), hoewel dit het grootste actief is (38,5 miljoen euro met 6,17% bruto rendement). Alles samen word gemikt op 2,4% bijkomende huurinkomsten voor het derde kwartaal.

De mening van KBC Securities

Bij volledige ontwikkeling vertegenwoordigt de transactie een groei van bijna 10% van de reële waarde aan vastgoedbeleggingen van Xior. Analist Wido Jongman is positief over de transactie, omdat ze naast de groei in de thuismarkten ook een voorkeursrecht op de plannen voor studentenhuisvesting van LIFE met zich meebrengt. Ondertussen staat het Xior vrij om ook deals te sluiten met andere lokale ontwikkelaars.

Op de analistenbijeenkomst gisteren herhaalde het management zijn visie op de huidige opname van studentenwoningen voor het komende academisch jaar en beloofde te zijner tijd een update.

KBC Securities zal het waarderingsmodel, koersdoel en advies op basis van deze informatie updaten.