Geen verrassingen in de kwartaalupdate van Xior, de expert in studentenvastgoed, met resultaten die grotendeels in lijn lagen met de verwachtingen. De impact van Covid-19 blijkt in België mee te vallen, zodat de bezettingsgraad van de portefeuille voor de rest van het jaar op het huidige niveau kan blijven. Ondanks de onzekerheid bevestigde het management de eerdere vooruitzichten én het eerder vooropgestelde dividend per aandeel van 1,36 euro.

Resultaten in een notendop

De resultaten over de eerste negen maanden kwamen grotendeels overeen met de verwachtingen van KBC Securities-analist Wido Jongman. De nettohuurinkomsten stegen met 29,3% tot 41,1 miljoen euro en de groep verwacht dat, als gevolg van overnames, het nettohuurresultaat in het vierde kwartaal nog zal toenemen. Het operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille (REBIT) bedroeg 29,6 miljoen euro, goed voor een toename met 22,1% en een operationele marge van 72,1%. De EPRA-winst (groepsaandeel) kwam uit op 21,3 miljoen euro, wat een toename met 24,7% betekent.

Nieuwkomer in de portefeuille

De reële waarde van de portefeuille, goed voor 9.957 verhuurbare studentenunits, bedroeg 1,39 miljard euro. In vergelijking met eind 2019 bleef de bezettingsgraad stabiel op 97,6%. KBC Securities gaat ervan uit dat dit geen rekening houdt met het overgenomen U.hub, in Asprela en Benfica (800 eenheden, 8% van de verhuurbare eenheden) die, hoewel voltooid in september, nog niet geconsolideerd zijn.

Xior kondigde ook een nieuw project aan door een acquisitie van 50% in de SPV die de voormalige Marivaux-bioscoop in Brussel bezit, en die zal worden omgebouwd tot 113 studenteneenheden en 22 appartementen voor "young professionals". Er is voorzien in 20 miljoen euro capex met een bruto-opbrengst van 5,3%. De verwachte oplevering is september 2022.

Schuldpositie

Op het einde van het derde kwartaal kwam de schuldgraad uit op 53,26% en Xior verwacht eind dit jaar te landen op 50 à 55%. Daarnaast bevestigt de groep dat de voorgestelde verhogingen van de overdrachtsbelasting in Nederland een negatief effect van maximaal 170 basispunten zouden kunnen hebben op de schuldratio. Eind september beschikte Xior over 164 miljoen euro aan niet-opgenomen kredietlijnen en werd 706 miljoen euro opgenomen.

Covid-update

Ondanks de huidige tweede coronagolf zijn de universiteiten grotendeels 'normaal' van start gegaan en ook de huurinkomsten zijn normaal. In België lag de focus op de lokale studenten en was er slechts een beperkt effect op de huurtarieven, geholpen door vroegtijdige en duidelijke communicatie van de academische instellingen. In Nederland blijft de schaarste aan betaalbare studentenhuisvesting zo groot dat elke impact op de vraag door internationale studenten ruimschoots gecompenseerd wordt door de onbeantwoorde binnenlandse vraag. In Spanje en Portugal voelt Xior de impact van lagere internationale vraag en concurrentie van de toeristische sector. De financiële impact hiervan wordt grotendeels geneutraliseerd door middel van een EBITDA-garantie die door partner U.hub is verstrekt, een financiële regeling die we eerder niet kenden.

De mening van KBC Securities

De kwartaalresultaten van Xior lagen volgens analist Wido Jongman grotendeels in lijn met de verwachtingen. De bezettingsgraad bleef bij de start van het academiejaar op ongeveer 98%, wat geenszins een zekerheid was. Het management verwacht de bezettingsgraad in 2020 op dit niveau te houden en herhaalt, ook in deze tijden van onzekerheid, zijn eerdere prognose voor een winst per aandeel van 1,70 euro (+6,25%), een dividend per aandeel van 1,36 euro (+4,6%) en een schuldratio tussen 50-55%.

KBC Securities houdt zowel het koersdoel als het advies voor Xior “under review”.