Over de verschillende landen: Care Property Invest (CPI) ziet dezelfde trends als Aedifica in Ierland. Wachtlijsten zijn verdubbeld, de versnelling neemt toe. Zowel in Nederland als in Spanje ziet CPI groeimogelijkheden, hoewel de bezettingsgraad in Spanje in het vierde kwartaal van ’24 is gedaald. Dat komt door veranderingen in de reikwijdte, aangezien activa die twee jaar geleden zijn geleverd nu deel uitmaken van de volwassen activa. De marktrendementen in België bedragen 5,5 à 5,7% en 5,8% in Nederland.
Management moet “skin in the game” hebben: het management zal aandelen verwerven om de belangen van de aandeelhouders af te stemmen op de belangen van het management. Het equivalent van één jaar nettosalaris zal worden bijgedragen met een extra opbouw daarna. Dat is om de langetermijnbelangen af te stemmen op kortetermijndoelstellingen.
Na de M&A-boom (overnameboom) in het VK vorige maand: investeerders hadden vragen over “white knight”-verdedigingen (strategie waarbij een vriendelijk bedrijf wordt gezocht om een vijandige overname te voorkomen) en “poison pills” (een verdedigingsstrategie tegen vijandige overnames waarbij bestaande aandeelhouders het recht krijgen om extra aandelen te kopen tegen een korting). CPI heeft zo geen kapitaalstructuur of strategie werd gemeld.
Oude leaseportefeuille: gesprekken zijn gaande, maar er is nog niets officieel. De leases vertegenwoordigen ongeveer 25% van de huurinkomsten. De eerste leases zullen aflopen in 2026. De activa zijn toegezegd tegen een hoger rendement dan de huidige marktrendementen.
Hurdle rate (minimumrendement voor nieuwe investeringen/overnames): nieuwe investeringen moeten vanaf dag 1 EPS-verhogend zijn (de winstgevendheid omhoog helpen). CPI blijft kijken naar verdere overnames. Een mogelijkheid is ook om samen te ontwikkelen met partners naast het interne bouwteam. De interne expertise zal nodig zijn om de oude leaseportefeuille te vernieuwen. Er zullen geen activa worden afgestoten, vooral omdat de energie-efficiëntieratio hoog ligt (128 kwh/m2). Het doel is om in de komende jaren naar 110 te gaan (een lagere energie-efficiëntieratio betekent dat het gebouw of bedrijf minder energie verbruikt voor dezelfde oppervlakte, wat duidt op een hogere energie-efficiëntie). Nieuwe overnames zullen leiden tot EPS-groei vanaf 2026. Het doel is om de schuldgraad niet boven de 50% te laten uitkomen.
Aandeelhouders: CPI heeft 70% Belgische investeerders en 30% buitenlandse investeerders. CPI heeft 62% retailaandeelhouders (kleine beleggers) en 38% institutionele investeerders. De uitbetalingsratio ligt hoog (93% van de winst wordt uitgekeerd) en zal waarschijnlijk hoog blijven in de toekomst. Er wordt gemikt op 1 euro dividend per aandeel.
Operatoren (zorginstellingen die de dagelijkse werking van zorgfaciliteiten beheren, dat omvat het bieden van zorg aan bewoners, het onderhouden van de faciliteiten en het beheren van personeel en middelen): CPI had altijd de laagste blootstelling ten opzichte van concurrenten aan de Franse institutionele zorgoperators. De marges herstellen zich. De banken zijn weer wat coöperatiever voor operatoren, dus operatorgroei staat weer op het menu.