Focus op Frankrijk: de huidige strategie is om groot genoeg te worden in Frankrijk via overnames met aanzienlijk langetermijnontwikkelingspotentieel. Frankrijk speelde ook een prominente rol op de laatste Capital Markets Day in 2024.

Perrenot-deal: een voorbeeld van deze strategie is de Perrenot-deal*, waarbij slechts 12% van het landoppervlak bedekt is met gebouwen. Dat laat veel vierkante meters over voor aanvullende ontwikkeling, maar het heeft een 9-jarige huurovereenkomst met Perrenot. De deal verzekert het langetermijnontwikkelingspotentieel voor Montea in Frankrijk.

*Overname van 17 sites in Frankrijk eind september ’24, de logistieke groep Jakcy Perrenot is er de belangrijkste huurder en ondertekende een 9-jarig huurcontract.
 

Duitsland: De eerste stappen in Duitsland omvatten het verwerven van activa zoals de Hamburgse haven op concessiegrond, wat goed past omdat Montea ook concessies heeft rond de luchthaven van Brussel. Dat zijn langetermijnovereenkomsten en de haven in Hamburg fungeert als partner om huurders aan te trekken.

Huursituatie: Het omkeerpotentieel (de mogelijkheid om de huurprijs van een vastgoedobject te verhogen wanneer de huidige huurovereenkomst afloopt en een nieuwe huurovereenkomst wordt afgesloten) is gestegen tot 12,1%. In totaal heeft 9,5% van de huidige portefeuille een huuronderbreking tijdens 2025. Al 58% van de huuronderbrekingen is al opnieuw verhuurd.

Brownfields (grond die eerder is gebruikt voor industriële of commerciële doeleinden en nu beschikbaar is voor herontwikkeling): tussen 60 à 70% van toekomstige ontwikkelingen zijn grijze/brownfields, met Mannheim en Leverkusen als opbrengende landbanken. Greenfields (onontwikkelde grond die nog niet eerder is gebruikt voor industriële of commerciële doeleinden) zijn gewoon te schaars.

Marktactiviteit: ook brownfields worden schaars. Er worden een paar kleinere verwacht. Amazon zoekt ruimte in Frankrijk en Duitsland. Montea zoekt naar middelgrote brownfields met veel uitbreidingspotentieel. Het motto is "Lelijke gebouwen op goede locaties".

Partnerschappen: Partnerschappen met bedrijven zoals bouwgroep Cordeel worden op veel locaties verkend. Bouwbedrijven staan onder druk door rentetarieven en hebben vaak een ontwikkelingspartner nodig, wat leidt tot kansen.

Financieringsbehoeften: Montea heeft voldoende ruimte om de strategie “2027-track” te financieren. Een scrip-dividend (dividend in aandelen) en enige activarotatie zijn al gepland. Het scrip-dividend bedraagt naar schatting 25 miljoen euro.

Balans: De LTV (loan-to-Value, de verhouding tussen de lening en de waarde van het onderpand) is laag, wat zorgt voor gebalanceerde overnames en ontwikkelingen. Er is meer aandacht voor Nettoschuld/EBITDA met een ratio van 8x, dus er is verdere ruimte. Bijdragen in natura zijn een interessante manier om te groeien. Een paar kleine kunnen worden verwacht om aan de portefeuillegroei toe te voegen.

ESG-initiatieven: Een nieuw batterijproject met een capaciteit van 50 MW wordt ontwikkeld om te profiteren van netbalanceringsmogelijkheden bovenop bestaande zonne-energie.