Aedifica krijgt hoger koersdoel maar lagere aanbeveling bij KBC Securities

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Hilde Van Boxstael, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Ellen Van Tongelen, Frank Hendrix en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

wo. 18 feb 2026

10:30

De jongste analyse van KBC Securities-analist Lynn Hautekeete toont hoe Aedifica zijn risicoprofiel heeft verlaagd dankzij afgeronde onderhandelingen met Armonea en een beter zicht op toekomstige investeringen. De analist verwacht dat de positieve koersmomentum kan aanhouden dankzij een mogelijke MSCI‑opname en een sterke reactie op eerdere aanbevelingsverhogingen. Wel ziet hij minder opwaartse ruimte richting zijn nieuwe waarderingsniveau. .

Aedifica?
Aedifica is een groeiende Belgische beursgenoteerde vennootschap (GVV) die gespecialiseerd is in investeringen in Europees zorgvastgoed en in het bijzonder in huisvesting voor senioren.

Modelupdates na de resultaten van 2025

Lynn heeft haar waarderingsmodel aangepast na de 2025‑resultaten. Zij rekent voortaan op een iets hogere schuldgraad, maar op vergelijkbare 2026‑EPRA‑EPS‑schattingen. Dat is het gevolg van de door Aedifica aangekondigde 300,0 miljoen euro aan nieuwe investeringen (acquisities en ontwikkelingen), waarvan het grootste deel in de tweede jaarhelft van 2026 zal worden uitgevoerd.

Deze investeringen dragen vooral bij aan de huurgroei in 2027 en 2028. De analiste benadrukt dat dit een structurele versterking betekent van de toekomstige inkomstenbasis van de groep.

Armonea‑onderhandelingen afgerond

Tijdens de analistenoproep bevestigde het management dat de onderhandelingen met Armonea (Colisée) zijn afgerond. Deze operator vertegenwoordigt ongeveer 7 procent van de gecombineerde post‑fusiehuurinkomsten.

De beperkte negatieve huurherziening werd reeds opgenomen in de 2026‑prognose. Volgens de analiste blijft de impact op de winstgevendheid minimaal. Dat helpt het risicoprofiel van de groep te verbeteren, wat op zijn beurt een hoger waarderingsniveau ondersteunt.

Sterke koersprestatie sinds eerdere aanbevelingsverhoging

Sinds Lynn begin november verhoogde van "houden" naar "kopen", presteerde het aandeel 15,1 procent beter dan de EPRA Developed Index.

Zij verwacht dat dit momentum kan voortlopen, onder meer door een potentieel gunstige uitkomst van de lopende uitwisselingsperiode en een mogelijke toevoeging aan de MSCI‑indextabellen. Toch ziet hij vandaag minder opwaarts potentieel richting zijn nieuwe waarderingsniveau dan voorheen.

Aedifica blijft relatief goed beschermd tegen Belgische operatordruk

Het sentiment rond Belgische zorgoperatoren blijft volgens de analiste voorzichtig tot negatief, maar de concrete winstimpact verschilt sterk tussen de Belgische zorgvastgoedspelers. Binnen haar coverage is de winstblootstelling het meest beperkt voor Aedifica, gevolgd door Cofinimmo en Care Property Invest. Zowel Aedifica als Cofinimmo halen ongeveer 20 procent van hun nettohuur uit België, waardoor individuele aanpassingen in Belgische huren minder zwaar doorwegen in hun geografisch gediversifieerde portefeuille. Aedifica heeft die impact bovendien beperkt via actief en gedisciplineerd asset management.

Financiering: lagere CoD in 2025 maar stijgende druk richting 2027–2028

Historisch werkte Aedifica met ongeveer 10 procent kortetermijnfinanciering (CP), tegenover 25–30 procent bij Cofinimmo. Aedifica verhoogde dat aandeel naar ongeveer 15 procent, terwijl Cofinimmo het terugbracht tot circa 20 procent. Bij Aedifica leidde die verschuiving tot een lager dan verwacht gemiddelde debt cost in de 2025‑resultaten. De gemiddelde financieringskost bedraagt momenteel 2,1 procent voor Aedifica en 1,5 procent voor Cofinimmo (inclusief commitment fees). Voor 2026 verwacht Aedifica een stabiele 2,1 procent op stand‑alone basis, op voorwaarde dat geen grote herfinancieringen plaatsvinden.

Refinancieringspiek tegen 2027–2028

De gewogen gemiddelde looptijd van de opgenomen schulden bedraagt 3,4 jaar, wat betekent dat de grootste herfinancieringsimpact volgens de analiste zal plaatsvinden in 2027 en 2028. Daar komt nog bij dat de fusiegroep haar beroep op CP wil verminderen, terwijl Cofinimmo tegen die periode een benchmarkobligatie van 500 miljoen euro moet herfinancieren. Als gevolg daarvan vertraagt de recurrente winstgroei van de fusiegroep volgens Lynn tot ongeveer +0,5 procent in 2028.

Cofinimmo: resultaten boven verwachting

Cofinimmo publiceert op vrijdag zijn resultaten voor 2025. De groep gaf begin het jaar een minimale guidance van 6,2 euro recurrente EPRA‑EPS. Lynn verwacht dat Cofinimmo 2,9 procent boven deze guidance zal uitkomen. Op een volledig geconsolideerde fusiebasis raamt hij een gemiddelde jaarlijkse winstgroei van ongeveer 3,0 procent over de komende drie jaar, rekening houdend met het huidige investeringsprogramma en een gezondheidszorgrotatie van 300,0 miljoen euro.

KBC Securities over Aedifica

Volgens de KBC Securities-analiste heeft Aedifica zijn risicoprofiel verlaagd dankzij afgeronde onderhandelingen met Armonea en een duidelijk investeringsprogramma dat de toekomstige huurgroei ondersteunt. Hoewel het momentum volgens hem positief kan blijven, ziet zij minder opwaarts potentieel richting haar nieuwe waarderingsniveau van 81,0 euro (was 78 euro) dan voordien.

Daarom verlaagt hij zijn aanbeveling van kopen naar opbouwen. Aedifica wordt verwijderd uit de Bolero Benelux Selectie. .

Naar overzicht