Aedifica: Resultaten 2025 in lijn met verwachtingen en vooruitblik op integratie met Cofinimmo

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Hilde Van Boxstael, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Ellen Van Tongelen, Frank Hendrix en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

vr. 13 feb 2026

10:15

Aedifica publiceerde zijn resultaten over 2025, die volledig in lijn liggen met wat KBC Securities verwachtte, en zelfs iets boven de eigen guidance uitkwamen, aldus KBC Securities‑analist Lynn Hautekeete. Zij ziet dat de groep de komende maanden sterk zal focussen op de integratie van Cofinimmo en op een omvangrijke ontwikkelings- en investeringspijplijn. Daarnaast wijst zij erop dat de verwachte synergievoordelen vanaf 2027 volledig zichtbaar worden.

Aedifica?
Aedifica is een groeiende Belgische beursgenoteerde vennootschap (GVV) die gespecialiseerd is in investeringen in Europees zorgvastgoed en in het bijzonder in huisvesting voor senioren.

Sterke operationele prestaties

Analiste Lynn rapporteert dat Aedifica in 2025 een stabiele groei neerzette. De huurinkomsten kwamen uit op 361,0 miljoen euro, tegenover 363,0 miljoen euro verwacht door KBC Securities, goed voor een stijging van 6,8% jaar-op-jaar.

De like-for-like huurinkomsten stegen met 2,7%, waarbij indexatie het grootste deel voor zijn rekening nam (+2,6%). Ook was er een lichte positieve impact van rent reversion (+0,4%), terwijl wisselkoerseffecten een beperkte negatieve bijdrage leverden (‑0,3%).

Het operationeel resultaat vóór portefeuilleeffecten bedroeg 312,1 miljoen euro, wat nauw aansluit bij de 313,4 miljoen euro die KBC Securities had voorzien, en een groei betekent van 7,5% tegenover 2024.

Waardeschommelingen en EPRA-indicatoren

De veranderingen in de reële waarde van de vastgoedportefeuille versnelden tot 75,4 miljoen euro, waarvan 27,5 miljoen euro in het vierde kwartaal. De stijging werd voornamelijk gedragen door Nederland, met +2,2% kwartaal-op-kwartaal en +4,7% jaar-op-jaar.

De EPRA‑earnings kwamen uit op 244,8 miljoen euro (+4,3% YoY), terwijl de EPRA EPS neerkwam op 5,15 euro, exact in lijn met de verwachtingen (5,16 euro bij KBC Securities) en boven de eigen guidance van Aedifica (5,10 euro). De EPRA NTA per aandeel steeg tot 78,4 euro, tegenover 76,63 euro in 2024.

Wat de balans betreft, noteert Noyens een stijging van de gemiddelde kost van schuld naar 2,1% (vs. 2,0% in 2024). De leverage verbeterde tot 7,8x, terwijl de EPRA‑LTV daalde naar 40,0%, tegenover 40,9% een jaar eerder.

Vooruitzichten op standalone basis

Gematigde groei en belangrijke investeringsagenda

Voor 2026 verwacht Aedifica standalone huurinkomsten van 370,0 miljoen euro, gebaseerd op een CPI‑indexatie van 2,2%. KBC Securities rekende vooraf op 373,3 miljoen euro. De groep plant 300 miljoen euro aan nieuwe investeringen, zowel acquisities als ontwikkelingen, grotendeels in de tweede jaarhelft. Daarnaast voorziet ze 100 miljoen euro aan desinvesteringen. De gemiddelde kost van schuld zou stabiel blijven op 2,1%, bij een EUR/GBP‑verhouding van 0,855. De debt‑to‑asset‑ratio zal volgens Aedifica uitkomen op 42,0% tegen eind 2026. De EPRA‑earnings worden verwacht op 247,0 miljoen euro, wat neerkomt op een EPRA EPS van 5,20 euro (vs. 5,25 euro bij KBC Securities).

Vooruitzichten combinatie Aedifica–Cofinimmo

Timing van de transactie en synergievoordelen

Volgens Lynn zal Aedifica op 13 maart de controle verwerven over Cofinimmo, zodra meer dan 50% van de aandelen wordt ingebracht bij de afwikkeling van de eerste biedperiode. De juridische fusie wordt verwacht in de tweede helft van 2026.

De synergieën van 16,0 miljoen euro zouden tegen 2027 volledig gerealiseerd zijn. De combinatie plant 300 miljoen euro aan desinvesteringen, die moeten worden herbelegd. In totaal wil het bedrijf tot 600 miljoen euro aan kapitaal herschikken — idealiter in één grote transactie, maar gespreid over meerdere jaren blijft ook een mogelijkheid.

De uitbetalingsratio wordt vastgehouden op 80%, wat neerkomt op een daling ten opzichte van wat Cofinimmo‑aandeelhouders gewend waren.

Lynn merkt op dat Aedifica ook operator‑KPI’s communiceert, met bijzonder sterke resultaten in Duitsland. De recente negatieve berichten over Belgische zorgoperatoren worden echter niet expliciet besproken in het verslag.

KBC Securities over Aedifica

In zijn uiteindelijke beoordeling benadrukt Lynn dat Aedifica solide 2025‑resultaten neerzet die zowel de verwachtingen van KBC Securities als de eigen guidance van het bedrijf overstijgen. Zij ziet daarnaast een duidelijke strategische focus op de integratie met Cofinimmo en op een robuuste investeringspijplijn die vooral vanaf 2027 substantieel zal bijdragen.

Lynn heeft een kopen-aanbeveling en koersdoel van 78 euro.

Naar overzicht