Care Property Invest verwerft Nederlandse zorgresidentie

Na de aankondiging van een ontwikkeling van 23,4 miljoen euro in Ierland eerder deze week, kocht de Belgische vastgoedvennootschap Care Property Invest (CPINV) een zorgresidentie voor EUR 9,7 miljoen in Nederland. KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete bekijkt de investering.

De aankoop

Het gaat om een premium pand gericht op dementiezorg waarbij CPINV ongeveer 373.000 euro (9,7m/26 wooneenheden) per bed betaald. De nieuwe huurder, Ome Jan Vught B.V., is ook gespecialiseerd in thuiszorg voor dementie. Die specifieke thuiszorg ziet Lynn Hautekeete als een structureel groeiende langetermijntrend. De investering genereert extra inkomsten voor de onderneming.

Hoge schuldratio bij CPINV

In tegenstelling tot de marktverwachtingen blijft CPINV investeren ondanks zijn hoge schuldratio van 51,56% in het derde kwartaal van dit jaar. Dat toont aan dat de situatie niet zo kritiek is als de markt heeft ingeprijsd. Toch zou Lynn Hautekeete liever een sterkere balans zien voor de vastgoedvennootschap.

Meer investeringen volgende jaren

Lynn Hautekeete vermoedt dat CPINV nog ongeveer 100 miljoen euro zal investeren (na het aantrekken van eigen vermogen) in 2023 en 2024. In haar model houdt ze rekening met een rendementsverhoging van 50 basispunten over heel 2023, wat de schuldratio met ongeveer 5% beïnvloedt.

KBC Securities over CPINV

Algemeen is Lynn Hautekeete positief over REIT’s (Real Estate Investment Trust ofwel een bedrijf dat inkomsten genereert die voortkomen uit het bezit en productie van onroerend goed) in de gezondheidszorg. Ze beschouwt de activa waarin zij beleggen als essentieel voor de samenleving. Ze ziet op lange termijn een demografisch gestuurde groei van de vraag naar deze activa, wat moet resulteren in een bezettingsgraad van bijna 99%.

Wat betreft CPINV in het bijzonder, is Lynn Hautekeete fan want het bedrijf genereert huurinkomsten uit voornamelijk ‘triple net’-contracten (kosten met betrekking tot de verzekeringen (zoals de opstalverzekering), de eigenaarsbelastingen en het onderhoud zijn voor rekening en risico van de huurder) en dat in een niet-cyclische markt. Bovendien is CPINV niet blootgesteld aan de onlangs in diskrediet gebrachte Franse exploitant Orpea (blogpost van juni 2022). De recente groei, ondersteund door lage rentevoeten, leidde wel tot een hogere schuldratio.

De wijziging van het beleid van de Europese Centrale Bank, het verhogen van de rente, is een slechte timing voor de strategie van CPINV. De fundamentals blijven, maar de nieuwe financiële omgeving weegt op haar waardepotentieel.  Lynn Hautekeete hield met deze veranderingen rekening en paste haar model dienovereenkomstig aan. Ze denkt dat de negativiteit van de beleggers over CPINV zorgt voor een te lage koers.

Daarom blijft het koersdoel van 22,2 euro ongewijzigd, net als het ‘Kopen’-advies. Tegen een huidige koers van 15,08 euro (+0,67%) is er dus een opwaarts potentieelvan ongeveer 48%.