Care Property Invest?
Care Property Invest is een Belgische REIT (Een Real Estate Investment Trust is een bedrijf dat gewoonlijk inkomsten genereert die voortkomen uit het bezit en productie van onroerend goed) die uitsluitend investeert in vastgoed voor ouderenzorg in België (72%), Nederland (9%) en Spanje (13%).

De erfpachten van Care Property Invest (CPINV) lopen af tussen 2026 en 2043. De eerste negatieve impact van twee erfpachten die aflopen in boekjaar 2026 was al zichtbaar in de huurinkomsten van einde 2024/eerste kwartaal 2025. Er heerst veel verwarring onder beleggers over deze contracten. Ongeacht hoe de scenario’s zich ontwikkelen, zal er sprake zijn van negatieve huurherziening, variërend van –60% tot –20%. 

Samenvatting van het eerste kwartaal 2025 en de stand van het bedrijf

De vergelijkbare huurinkomsten stegen met 3,0%, wat hoger was dan voorzien en een herstel betekende ten opzichte van het teleurstellende vierde kwartaal 2024 (vergeleken met sectorgenoten in zorgvastgoed). Een eenmalige herziening van een eerdere voorziening verhoogde de EPRA-winstverwachting voor geheel 2025 van 1,07 euro naar 1,08 euro. KBCS ziet ruimte voor verdere stijging in de eerste jaarhelft 2025, dankzij sterke operationele prestaties en lagere rente dan aanvankelijk verwacht. De ontwikkelingspijplijn is vrijwel leeg, maar de schuldgraad vormt volgens ons de grootste belemmering.

Conclusie over de erfpachten

Er zal druk op de huurinkomsten blijven, ongeacht het scenario. Gelukkig zijn de aflopende erfpachten gespreid over 17 jaar en vertegenwoordigen ze slechts 23% van de totale huurinkomsten. Er is geen directe druk op het dividend, hoewel KBCS vindt dat de uitbetalingsratio aan de hoge kant is. Als het bedrijf nu stopt met investeren en de erfpachten niet worden verlengd, daalt de EPRA-winst per aandeel naar 1,08 euro in 2028 en naar 1,06 euro in 2030. Het dividend van 1,00 euro blijft dan nog steeds gedekt.

Meest waarschijnlijke scenario voor de erfpachten:

Er zijn 76 erfpachten voor assistentiewoningen met 54 lokale gemeenten, die aflopen over de komende 17 jaar. Bij afloop wordt een niet-geïndexeerde nominale vergoeding voor het opstalrecht aan Care Property Invest betaald. Er is nog geen officiële richtlijn, aangezien onderhandelingen met de gemeenten nog lopen. De eerste uitkomsten worden verwacht tegen eind 2025. KBCS denkt dat de eerste aflopende erfpachten bepalend zullen zijn voor het verdere verloop van de onderhandelingen.

• Worstcasescenario: de historische erfpachten hebben een rendement op kostprijs (YoC) van 15,1% en een bruto rendement van 7,8% op de reële waarde. De huidige prime yields voor zorgvastgoed liggen op 5,5%. Als de erfpachten niet worden verlengd en CPINV de vergoeding moet herinvesteren in nieuwe zorgwoningen, leidt dit tot een huurverlies van -60%.

• Waarschijnlijk scenario: in tegenstelling tot private assistentiewoningen hebben de publieke serviceflats van Care Property Invest een hogere bezettingsgraad. Er blijft maatschappelijke behoefte aan deze activa. Aangezien het om oudere gebouwen gaat, zullen gemeenten moeten investeren. Hiervoor kunnen ze gebruikmaken van de expertise van het bedrijf in ruil voor een verlenging van de financiële leaseconstructie. De huidige contractuele huren met een bruto rendement van 7,8% liggen nog boven de marktwaarde (ERV), dus we rekenen op een huurherziening van -20%.

• Bestcasescenario (onwaarschijnlijk): de gemeente verkoopt het land aan het bedrijf omdat ze de vergoeding voor het opstalrecht niet kan betalen. Dit is echter weinig waarschijnlijk, aangezien de overheid zelden afstand doet van haar gronden. Met de Vlaamse overheidswaarborg is het waarschijnlijker dat de gemeente financieel wordt ondersteund.

De analist van KBC Securities, Lynn Hautekeete, behoudt haar houden-aanbeveling en koersdoel van 14 euro.