Aedifica rapporteerde voor het eerst gecombineerde resultaten na de integratie van Cofinimmo, waarbij de prestaties licht boven de eigen verwachtingen uitkwamen. Op standalonebasis presteerde Aedifica ongeveer 2 procent beter dan de vooropgestelde guidance, terwijl een eerste indicatie voor het gecombineerde dividend op 4,20 euro ligt, wat een stijging van 5 procent op jaarbasis impliceert. Een volledige en gedetailleerde gecombineerde outlook volgt pas bij de resultaten over de eerste jaarhelft van 2026, aldus KBC Securities-analist Lynn Hautekeete.

Aedifica?
Aedifica  is een groeiende Belgische beursgenoteerde vennootschap (GVV) die gespecialiseerd is in investeringen in Europees zorgvastgoed en in het bijzonder in huisvesting voor senioren.

Eerste gecombineerde rapportering en vooruitzichten

Aedifica presenteert voor het eerst gecombineerde cijfers waarbij Cofinimmo vanaf 10 maart 2026 in de resultatenrekening wordt opgenomen. De huidige cijfers geven slechts een gedeeltelijk beeld, aangezien ze gebaseerd zijn op een beperkte consolidatieperiode van ongeveer 22 dagen en nog rekening houden met een minderheidsbelang van 20 procent in Cofinimmo.

De onderneming geeft voor boekjaar 2026 wel al een eerste indicatie van een gecombineerd dividend van 4,20 euro per aandeel, wat neerkomt op een stijging met 5 procent jaar-op-jaar. Op basis hiervan komt de impliciete EPRA-winst per aandeel uit op 5,32 euro, bij een uitkeringsratio van circa 79 procent. Dit ligt hoger dan de eerdere standalone guidance van 5,20 euro per aandeel.

De formele afronding van de fusie wordt verwacht begin juli, na de buitengewone algemene vergaderingen in juni. Pas daarna zal een volledig geïntegreerde outlook worden bekendgemaakt, zonder correctie voor minderheidsbelangen.

Standalone prestaties van Aedifica licht boven verwachting

De standalone resultaten van Aedifica voor het eerste kwartaal van 2026 lagen licht boven de verwachtingen. De huurinkomsten bedroegen 92,2 miljoen euro, tegenover een verwachting van 91,5 miljoen euro, ondanks een daling van 0,8 procent op jaarbasis. Deze terugval is voornamelijk toe te schrijven aan de verkoop van Zweedse activa in het eerste kwartaal van 2025.

Op vergelijkbare basis stegen de huren met 2,0 procent, wat sterker is dan de groei bij Cofinimmo, waar de like-for-like huurgroei in de gezondheidszorg 1,6 procent bedroeg en op totaalniveau 1,1 procent.

De vastgoedkosten lagen ongeveer 800.000 euro boven verwachting, maar dit werd meer dan gecompenseerd door lagere financieringskosten, die ongeveer 900.000 euro onder de verwachtingen uitkwamen. Daarnaast realiseerde Aedifica een positieve herwaardering van de vastgoedportefeuille van 30 miljoen euro, voornamelijk gedreven door activa in Nederland en het Verenigd Koninkrijk.

Dit resulteerde in EPRA-inkomsten van ongeveer 62,3 miljoen euro volgens berekeningen van KBC Securities, tegenover een verwachte 61,3 miljoen euro.

Cofinimmo: licht beter, maar beïnvloed door uitzonderlijke elementen

De standalone resultaten van Cofinimmo lagen eveneens licht boven de verwachtingen, maar werden beïnvloed door een aantal eenmalige elementen. Zo waren er 11,0 miljoen euro aan niet-recurrente kosten gerelateerd aan de fusie, die niet in de EPRA-resultaten werden opgenomen. Tegelijkertijd profiteerde Cofinimmo van een positieve eenmalige impact van 1,8 miljoen euro door een schikking, die wel in de EPRA-resultaten werd verwerkt.

In tegenstelling tot Aedifica kende Cofinimmo een negatieve herwaardering van zijn vastgoedportefeuille van 7,5 miljoen euro, voornamelijk in Frankrijk (min 0,50 procent) en in de kantoorportefeuille (min 0,7 procent).

Daarnaast werd voor het eerst het rendement op de Franse portefeuille bekendgemaakt op 6,6 procent, wat impliceert dat het rendement in België nauwer ligt rond 5,75 procent.

De ontwikkelingspijplijn van 539 miljoen euro zag het initieel rendement dalen van 6,1 procent naar 5,8 procent, voornamelijk door Spaanse projecten die meerdere kwartalen werden uitgesteld.

Structuur van de gecombineerde cijfers en synergiepotentieel

De huidige gecombineerde cijfers zijn gebaseerd op een volledige consolidatiebenadering, maar over een beperkte periode en met complexe reconciliaties tussen standalone en gecombineerde cijfers. Niet alle posten, zoals herwaarderingen, zijn rechtstreeks vergelijkbaar.

Een belangrijk element blijft de verwachte synergie van 16,0 miljoen euro op jaarlijkse basis, waarvan de volledige impact pas zichtbaar zal zijn in boekjaar 2027.

Schuldpositie en rentegevoeligheid

De fusie heeft geleid tot een verbetering van de kredietrating van Aedifica van BBB naar BBB+. Tegelijkertijd is de gemiddelde schuldlooptijd gedaald van 3,4 jaar naar 3,0 jaar. Dit is deels te verklaren door het grotere gebruik van commercial paper door Cofinimmo en het feit dat herfinancieringen mogelijk werden uitgesteld in afwachting van de afronding van de fusie.

Hoewel de balans robuust blijft, met een schuldgraad van 40,4 procent, een interestdekking van 7,3 keer en een verhouding nettoschuld ten opzichte van EBITDA van 7,9 keer, wijst Lynn erop dat de kortere looptijd van de schulden de groep gevoeliger maakt voor recente schommelingen in de rente dan sectorgenoten.

KBC Securities over Aedifica

Lynn stelt dat de eerste gecombineerde resultaten een solide uitgangspunt bieden voor de fusiegroep, waarbij zowel Aedifica als Cofinimmo individueel licht boven verwachting presteerden. De analist benadrukt dat een volledig beeld van de gecombineerde prestaties en synergie-effecten pas zichtbaar zal zijn na de afronding van de fusie en de publicatie van de halfjaarcijfers. Volgens Lynn blijft de balans sterk, maar neemt de gevoeligheid voor renteontwikkelingen toe door de kortere schuldlooptijden.

Lynn heeft een kopen-aanbeveling en koersdoel van 81 euro.