Home Invest Belgium is een in België gevestigde gereglementeerde vastgoedvennootschap. Het bedrijf is gespecialiseerd in de aankoop, verkoop, ontwikkeling en het beheer van residentieel vastgoed. Het bezit een vastgoedportefeuille op strategische locaties in Brussel, Wallonië, Vlaanderen en Nederland. Home Invest Belgium biedt huurders jonge, duurzame woningen aan, gecombineerd met de voordelen van professioneel beheer. Het opereert in een voortdurend veranderende omgeving via dochterondernemingen zoals Clarestates BV.

Home Invest Belgium heeft een belangrijke overeenkomst gesloten met City Forward voor de herontwikkeling van acht kantoorgebouwen tot 700 à 750 appartementen over een periode van zeven tot negen jaar. Deze transformatie zal de residentiële portefeuille van het bedrijf boven de 1,2 miljard euro tillen. De deal is strategisch interessant, maar brengt ook kortetermijnrisico’s met zich mee, aldus KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete. 

City Forward-project: schaal, rendement en structuur

Het City Forward-project is opgedeeld in drie clusters. Bij ondertekening van de overeenkomst heeft Home Invest Belgium een vooruitbetaling van 50 miljoen euro gedaan aan het City Forward-fonds. Deze vooruitbetaling dekt een deel van de grondbank zodra een vergunning wordt verkregen. Op dit saldo ontvangt het bedrijf een jaarlijkse vergoeding van 8,6%, wat neerkomt op 2,2 miljoen euro in 2026 (half jaar) en 4,4 miljoen euro in 2026 (volledig jaar).

De totale ontwikkelingskost wordt geraamd op 280 miljoen euro, wat overeenkomt met een all-in kost van ongeveer 4.000 euro per vierkante meter voor een bruto oppervlakte van 71.500 vierkante meter. Home Invest Belgium zal ongeveer 700 à 750 wooneenheden realiseren met een gemiddelde oppervlakte van 85 vierkante meter, wat neerkomt op tweeslaapkamerappartementen. Bij een huurprijs van 1.650 euro per appartement resulteert dit in een jaarlijkse contractuele huurinkomst van 14 miljoen euro, goed voor een bruto aanvangsrendement van 5,0%. De analiste rekent op een ontwikkelingsmarge van 20%.

Risico in Louvain-La-Neuve en financieringsvraagstuk

Een belangrijk risico op korte termijn is het aflopen van een bouwrecht in Louvain-La-Neuve, dat 10,9% van de totale huurinkomsten vertegenwoordigt. De fair value van deze rechten bedraagt 3,6% van de totale portefeuille, met een bruto rendement van 14,88%. Het bouwrecht vervalt op 7 juni 2026. Op dat moment heeft de verhuurder de keuze om ofwel de marktwaarde van de constructies te betalen aan Home Invest Belgium, ofwel het recht te verlengen met een erfpacht van 49 jaar. Tom Noyens modelleert conservatief en gaat ervan uit dat het recht niet wordt verlengd, wat resulteert in een ontvangst van 28 miljoen euro die wordt aangewend voor het City Forward-project.

Wat financiering betreft, wijst Lynn op een uitkeringsratio van 98%, een engagement om het dividend te laten groeien en een schuldratio van 45,4% net voor de dividenduitkering in het eerste kwartaal van 2025. In zijn model blijft de schuldratio tegen het einde van het jaar net onder de 50% dankzij de stijging van de nettoactiefwaarde. Er zijn geen obligatievervaldagen tot 2028 en de bankschulden zijn goed gespreid, met de eerste vervaldag in de tweede helft van 2026. Hoewel er geen activa-verkopen of kapitaalverhogingen zijn ingerekend, is de foutenmarge beperkt.

KBC Securities over Home Invest Belgium

Lynn is uitgesproken positief over het City Forward-project van Home Invest Belgium. Zij ziet in de deal een belangrijke hefboom voor de nettoactiefwaarde van het bedrijf. Ondanks het risico in Louvain-La-Neuve en de financieringsuitdagingen, blijft Lynn overtuigd van de strategische waarde van de transformatie.

Lynn handhaaft haar houden-aanbeveling maar verhoogt haar koersdoel van 18 euro naar 21 euro.