KBC Securities-analist Lynn Hautekeete ziet het momentum voor Aedifica keren. Het aandeel is ondergewaardeerd en biedt, met het oog op de nakende fusie met Cofinimmo, een aantrekkelijk opwaarts potentieel. “De zichtbaarheid op de tijdslijn is verbeterd, waardoor beleggers volgens mij opnieuw positie in het aandeel zullen innemen,” aldus Lynn.

Aedifica?
Aedifica  is een groeiende Belgische beursgenoteerde vennootschap (GVV) die gespecialiseerd is in investeringen in Europees zorgvastgoed en in het bijzonder in huisvesting voor senioren.

Fusie met Cofinimmo zorgt voor druk op Aedifica-aandeel

Aedifica presteerde de afgelopen maanden zwakker dan de EPRA developed index, vooral sinds de aankondiging van het vrijwillige overnamebod op Cofinimmo in mei. Het aandeel werd door de markt als “dood geld” beschouwd. Ondanks operationele resultaten die beter waren dan de gemiddelde analistenverwachting (gav), bleef een koersherstel uit. De grote overlap in aandeelhouders tussen Aedifica en Cofinimmo leidde tot extra verkoopdruk, maar deze technische druk zou volgens Hautekeete tegen het einde van 2025 verdwijnen. Door de fusie zal het gewicht van Aedifica in de indexen toenemen, wat een opwaarts effect kan hebben.

Fundamentele waardering na de deal

De analist waardeert Aedifica op 14 keer de verwachte EPRA-winst* per aandeel, uitgaande van een volledige consolidatie na de fusie en inclusief 16 miljoen euro aan synergievoordelen (exclusief eenmalige herstructureringskosten van 13 miljoen euro). Deze waardering ligt onder het historische gemiddelde van 18,9 keer, omwille van uitvoeringsrisico’s, tijdelijk hogere winsten door lage financieringskosten en zorgen rond operator Colisée. Hautekeete noemt de waardering conservatief voor de grootste pan-Europese zorgvastgoedspeler.

EPRA-winst* is een financiële maatstaf die veel wordt gebruikt in de vastgoedsector, vooral bij beursgenoteerde vastgoedbedrijven (REITs). EPRA staat voor “European Public Real Estate Association”. De EPRA-winst (in het Engels: EPRA Earnings) is bedoeld om een zuiverder beeld te geven van de onderliggende operationele winst van een vastgoedbedrijf, door een aantal niet-operationele en niet-cash elementen uit de nettowinst te filteren. EPRA-winst is de nettowinst van een vastgoedbedrijf, maar dan gecorrigeerd voor zaken zoals herwaarderingen van vastgoed, winsten of verliezen op de verkoop van panden, en andere eenmalige of niet-operationele posten. Het doel is om beleggers een beter inzicht te geven in de terugkerende winstgevendheid uit de kernactiviteiten van het bedrijf, dus vooral uit de verhuur van vastgoed.

Verkoop Cofinimmo-onderdelen

De verkoop van kantoren van Cofinimmo kan volgens Hautekeete aan een korting van 15% plaatsvinden zonder impact op de winst per aandeel, dankzij leegstandslekken, hogere kosten en een niet-rendabel landbank van 48,5 miljoen euro. De verwachte desinvesteringen in zorgvastgoed (300 miljoen euro) zijn hoger dan voorzien, maar hoeven geen “brand sale” te zijn. Vooral in Brussel zijn strategische verkopen logisch. De analist modelleert een gemiddelde korting van 11%, mede omdat Belgische zorgvastgoedactiva nog steeds bovengemiddeld geprijsd zijn en het nieuws rond Armonea negatief blijft.

Risico’s en vooruitzichten

Gezien de schaal van de fusie verwacht Hautekeete niet dat een eventuele waardevermindering op Belgische activa het investeringsverhaal zal bepalen. De relatief lege ontwikkelingspijplijn moet wel worden aangevuld om toekomstige groei te waarborgen.

KBC Securities over Aedifica

KBC Securities-analist Lynn Hautekeete is positief over Aedifica en ziet het aandeel als ondergewaardeerd, met een aantrekkelijk opwaarts potentieel richting het koersdoel van 78 euro. De analist handhaaft een “Kopen”-aanbeveling voor het aandeel