Cofinimmo?

Cofinimmo is een Belgische GVV (gereglementeerde vastgoedvennootschap) met een gediversifieerde portefeuille van 6,2 miljard euro, gespreid over gezondheidszorg (75%) kantoren (17%) en distributienetwerken/Pubstone (8%). Het is actief in België, Frankrijk, Nederland, Duitsland en Spanje (en sinds kort ook in Finland, Ierland, UK and Italië). Het bruto rendement van de portefeuille ligt op 5.9% met een gemiddelde leasetermijn van 13 jaar. De huidige focus ligt op de verdere uitbreiding van gezondheidszorg. De kantoren portefeuille heeft een grote blootstelling aan centrum Brussel (+/-70%). Het management doet aan actieve activa arbitrage met een focus op diversificatie wat zorgt voor een lager sector-, huurder- en landen-specifiek risico. 

De analist van KBC Securities, Lynn Hautekeete, heeft het model van Cofinimmo bijgewerkt na de desinvesteringsspurt aan het einde van het jaar.  Lynn denkt dat de aandelenkoers niet genoeg herstelde na de desinvesteringsrichtlijnen. Een verwaterende kapitaalverhoging is nu vermeden, wat de belangrijkste vrees van de markt was.  Waarschijnlijk heeft de timing van de aankondiging invloed. Met slechts 100 miljoen euro investeringen in 2025/26 en voortdurende desinvesteringen van activa zal de schuld/activa-verhouding in 2025/26 in de buurt van 43,0% blijven. 

Lynn verwacht vlakke waarderingen in 20Y25 voor de gezondheidszorgportefeuille en minimale correcties in het kantorensegment omdat 75% zich nu in het CBD-gebied (Brusselse Central Business District) bevindt (voornamelijk Leopold).  

De desinvesteringsrichtlijnen overtroffen, wat nu?

Cofinimmo heeft in 2024 voor 235 miljoen euro aan activa gedesinvesteerd en 175 miljoen euro uitgegeven aan nieuwe ontwikkelingen.  KBCS is positief over het behalen van de desinvesteringsdoelstelling, maar teleurgesteld over sommige opbrengsten. 

Als netto desinvesteerder bedraagt de schuld/activa ratio 43,0% op het einde van 2024. Er zijn  nog geen officiële richtlijnen voor de desinvesteringen in 2025, maar de langetermijnstrategie blijft om alle alle kantooractiva af te stoten en een pure gezondheidszorgspeler te worden. Aangezien de investeringsmarkt zich nog niet heeft geopend voor overnames boven 100 miljoen euro, denkt Lynn dat de komende 2 jaar op een asset-by-asset basis zullen blijven. Lynn houdt rekening met 100,0 miljoen euro aan desinvesteringen in 2025 en 2026.

Wat kunnen we verwachten van het dividend?

Zoals eerder gezegd, denkt KBCS dat het dividend volgend jaar wordt verlaagd omdat het niet langer gedekt is na de desinvesteringen van 2024 en het tragere investeringsritme. Lynn verwacht echter wel dat het dividend van 6,20 euro dat in het boekjaar 2024 werd voorgesteld, zal worden goedgekeurd door de AVA (=Algemene Vergadering van Aandeelhouders).

Net als vorig jaar denkt Lynn dat een keuzedividend waarschijnlijk is. Er wordt een dividend verwacht van 5,10 euro over het 
resultaat over boekjaar 2024. Dit impliceert een uitbetalingsratio van 83%. Dit is volgens KBCS het beste om met een schone lei te beginnen en van daaruit verder te bouwen. Dit levert 42 miljoen euro kasbesparingen op die gebruikt kunnen worden om de schuldratio verder te verlagen of voor investeringen voor onderhoud. 

Is er nog groei voor Cofinimmo?

KBCS verwacht niet dat Cofinimmo veel nieuwe projecten zal toevoegen aan haar pijplijn bij deze aandelenkoers. Cofinimmo zal echter 300 miljoen euro aan voorverhuurprojecten opleveren in 202525/26 met een gecommitteerde cash-out van slechts 80 miljoen. Dit leidt tot een groei van de omzet, ondanks de desinvesteringen van activa tegen hogere rendementen.

In termen van winst per aandeel bevindt Cofinimmo zich nog steeds aan de onderkant van de rentecyclus met een gemiddelde CoD (Cost of Debt= kosstprijs van de schulden) van 1,5% in FY24. Dit zal marginaal stijgen in 2025 tot 1,65%. Voor 2026 voorspelt Lynn een gemiddelde CoD van 1,8% omdat 4% vaste schulden en 4% afdekkingen aflopen. Het effect van hogere rentetarieven 
op de winst per aandeel zal pas op de middellange termijn merkbaar worden.

KBC Securities over Cofinommo

Als gevolg van de uitvoering van het desinvesteringsprogramma dekt de winst per aandeel niet langer de 6,20 euro dividend per aandeel. Lynn heeft de dividendverlaging al in eerdere notities aangegeven, maar hebben het cijfer niet geactualiseerd omdat er onzekerheid bestond over de desinvesteringen. Nu verwacht Lynn een volledige pay-out ratio van 83% of 5,10 euro per aandeel. Dit impliceert een goed gedekt dividendrendement van 9,5%, waardoor het een absolute kopen-aanbeveling is. Het koersdoel wordt echter verlaagd van 75 euro naar 72 euro.