Aedifica gaf gisteren tijdens een conference call voor analisten meer duiding bij zijn plannen om het Finse vastgoedbedrijf Hoivatilat over te nemen (lees ook: Aedifica op overnamepad in Finland). KBC Securities-analist Jan Opdecam verwerkte de informatie in het waarderingsmodel en trekt het advies en koersdoel voor de aandelen op.

Goede timing

Onze analist is naar eigen zeggen een groot voorstander van de overname, omwille van het voorzichtige risicoprofiel van Hoivatilat's portefeuille en de onderliggende fundamenten voor groei in de Scandinavische landen, die geconfronteerd worden met een vergrijzende bevolking en een grote vraag naar kinderopvang. De voorgestelde prijs lijkt hoog, maar rekening houdend met de toegezegde ontwikkelingspijplijn, de bewezen 'build-and-hold'-strategie en de expertise die Hoivatilat in huis heeft om de toekomstige groei van Aedifica in een pan-Europese context te waarborgen, concludeert KBCS dat de zorgvastgoedspeler op het juiste moment actie heeft ondernomen.

Wat heeft Hoivatilat in zijn mars?

Hoivatilat trok in 2016 naar de beurs van Helsinki. De portefeuille in Finland omvat 127 locaties met een totale investeringswaarde van ongeveer 457 miljoen euro en het bedrijf heeft in 2019 zijn eerste projecten in Zweden (5 locaties) binnengehaald. Het werkt volgens een "build-and-hold"-strategie en heeft 55 sites in ontwikkeling (goed voor 174 miljoen euro) met een laag huurrisico, waarvan er in augustus 15 zijn opgeleverd.

De portefeuille bestaat voor 50% uit kinderdagverblijven en ca. 50% uit zorgcentra voor senioren. Alle activa hebben een bezettingsgraad van 100% en zijn gemiddeld slechts 2,5 jaar oud. Ze leveren 22,5 miljoen euro aan bruto huuropbrengsten op, bij een bruto rendement van 6,1%. De ontwikkelingspijplijn genereert 12,1 miljoen euro en levert bruto 6,9% op.

Alle huurovereenkomsten zijn van het type 'double net', inflatiegerelateerd en hebben een gemiddelde resterende looptijd van 13 jaar. Onder de verschillende activatypen vinden we 83 kinderopvangcentra, 26 locaties voor ouderenzorg, 15 eenheden voor gespecialiseerde zorg en 3 met een andere functie. 95% van de sites wordt uitgebaat door private spelers, waarbij de 3 grootste huurders meer dan 50% van de huurinkomsten binnenbrengen. De grondeigendom is voor 88% in pachtstructuur met Finse gemeenten met een WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) van 40 jaar, bijna volledig eigendom en verlengbaar na afloop.

De visie van KBC Securities

Aedifica betaalt een premie van 83% op de netto actiefwaarde van Hoiva (zoals gerapporteerd in het derde kwartaal) en zal in de prognoses van KBCS beloond worden met een portefeuillerendement van 4,8% in plaats van de eerder verwachte 3,9%. Ook de 15 projecten die in augustus werden opgeleverd, moeten in de biedprijs worden opgenomen. KBCS gaat ervan uit dat alle projecten in ontwikkeling die in de loop van het boekjaar 2020 zullen beginnen renderen aan 6,9%.

Volgens Aedifica zal de schuldgraad naar aanleiding van deze overname met 11 procentpunten en de winst per aandeel met 0,10 à 0,15 euro stijgen. KBCS verwacht dat de schuldgraad na afronding van de overeenkomst (in de eerste helft van het gebroken boekjaar 2019-2020) zal uitkomen op 53,0% (tegenover 39,5% in het eerste kwartaal), waardoor het bedrijf mogelijk opnieuw extra kapitaal moet bijtanken. Onze analist gaat daarbij uit van 250 miljoen euro in het vierde kwartaal, wat de schuldgraad op 45,5% moet brengen.

Gezien de transactiekosten in het tweede kwartaal, de hogere beheerskosten en de 140 miljoen euro aan activa die mogelijk dit boekjaar worden aangekondigd, mikt KBCS voor het boekjaar 2019-2020 op een winst per aandeel van 3,79 euro en een dividend van 3,00 euro per aandeel. Rekening houdend met een toegezegde én potentiële pijplijn in de komende kwartalen/jaren, levert dat een waardering/koersdoel van 125 euro op (eerder 112 euro). Genoeg om het advies op te trekken van "Opbouwen" naar "Kopen".