Een tweetal weken geleden lieten vastgoedbedrijven Qrf City Retail (-1,6%) en Leasinvest Real Estate (+0,3%) weten dat het Brugse Rijksarchief wel eens van eigenaar zou kunnen wisselen (lees ook: Qrf diversifieert weg van winkelvastgoed). Beide partijen kwam intussen tot een akkoord, waardoor het gebouw, dat volledig gehuurd wordt door de Regie der gebouwen, vanaf vandaag onder de vleugels van Qrf valt. Dat heeft een forse diversificatie tot gevolg voor een groep die zich tot dusver enkel op winkelvastgoed richtte, terwijl Leasinvest RE dankzij de cash de opgelopen schuldgraad wat kan terugdringen.

De transactie

Met deze deal koopt Qrf 100% van de aandelen van de SPV (‘Special Purpose Vehicle) die het Rijksarchief in handen heeft over van Leasinvest RE. De eigendom van het actief is gestructureerd als een financiële lease. De jaarlijkse brutohuurinkomsten bedragen 1,35 miljoen euro, waardoor de faire waarde van de deal overeenkomt op zo’n 20 miljoen euro.

Ondanks de nieuwe eigenaar zal de Regie der Gebouwen instaan voor 10% van de contractuele huren, wat samen met de resterende looptijd van het contract het risicoprofiel van de vennootschap verder verbetert.

Impact voor Qrf

Volgens KBC Securities-analist Wido Jongman is dit voor Qrf een substantiële overname, waarbij de centen die het incasseerde na de vorming van twee grote herontwikkelingen (Bondgenotenlaan Leuven & Century Center in Antwerpen) onmiddellijk aan het werk worden gezet. Die twee herontwikkelingen moeten leiden tot een cashgeneratie van 20,34 miljoen euro, een bedrag dat precies in lijn ligt met de verwachte transactiewaarde van het actief in Brugge, hetzij zo’n 20 miljoen euro.

De transactie past bovendien in de strategie van Qrf om te diversifiëren, weg van de commerciële binnenstedelijke retail naar een meer evenwichtige portefeuille van activa die zich in het stadscentrum bevinden. Een strategie die tegen de achtergrond van Covid-19 zeker zinvol is, volgens KBC Securities, al is deze investering wel groter dan op korte termijn werd verwacht (gelet op de schuldgraad van 47,11% op het einde van het derde kwartaal). Die schuldgraad stijgt nu naar 48,8%.

Dit hogere balansrisico wordt beperkt door het sterke kredietrisicoprofiel van de huurder en de looptijd van het huurcontract (16 jaar), tegenover de klassieke 3/6/9-contracten van Qrf. Het geschatte rendement van 6,6% ligt bovendien boven het gemiddelde van 6% voor de hele portefeuille.

Vanaf 2023 wordt op een grote schuldafbouw gerekend, op het moment van de oplevering en de daaropvolgende verkoop van de herontwikkelingen in Leuven en Antwerpen. KBC Securities vertaalt de huidige onderwaardering in een hoger koersdoel, van 12,5 naar 13,5 euro, met ongewijzigd “Kopen”-advies.

Impact op Leasinvest RE

Voor Leasinvest vertaalt verkoop zich vooral in de recyclage van cash, want de transactieprijs van 20,6 miljoen euro ligt helemaal in lijn met de laatst gerapporteerde faire waarde van het actief in de boeken van Leasinvest.

De desinvestering past perfect in de kernfocus op logistieke en semi-industriële gebouwen, zodat de niet-kernactiva na de deal nog minder dan 4% van de faire waarde van de portefeuille uitmaken (dat was daarvoor nog 6%). De gederfde jaarlijkse huurinkomsten van 1,35 miljoen euro maken 2% uit van de geschatte brutohuurinkomsten in 2020. Positief is dat de verkoop voor verse liquiditeit zorgt en als dusdanig de schuldratio met 80 basispunten verlaagt tot een meer acceptabele 54,5%.

Gezien de relatief hoge schuldratio is er niet veel ruimte om eventuele negatieve waarderingsontwikkelingen op te vangen. Dat risico komt bovenop het volatiliteitsrisico van de schuldratio dat voortvloeit uit het aandeelhouderschap van 10,7% in Retail Estates (dat 100% blootgesteld is aan retailvastgoed). Met behulp van een 'Discounted Cash Flow'-waarderingsmethode komt KBC Securities aan een waardering van 80 euro per aandeel.

Op basis van een bèta en een extra risicopremie van 15 basispunten (om rekening te houden met het risico op wanbetalingen in het huidige Covid-19 klimaat en de structurele veranderingen en uitdagingen in de non-food retail consumptiekanalen) wijzigt KBCS zijn “Houden”-advies en 80 euro koersdoel voor Leasinvest RE niet. Met dat koersdoel zou het aandeel verhandeld worden aan een korting van 9% ten opzichte van de voor einde 2020 geschatte intrinsieke waarde (EPRA NAV) van 87,49 euro per aandeel.