Vonovia: eerste tekenen van waardestijging, maar schulden blijven hoog

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

do. 7 aug 2025

11:22

Vonovia?

Vonovia is het grootste vastgoedbedrijf van Duitsland en de grootste Europese vastgoedspeler actief op de residentiële markt. De portefeuille is gespreid over heel Duitsland en recent wijzigde de strategie om ook in andere Europese landen een aanwezigheid uit te bouwen. De onderneming heeft een omvangrijk operationeel team om gebouwen te vernieuwen en te onderhouden en is opgenomen in de Duitse DAX.

Sterke operationele prestaties in eerste jaarhelft

Voor de eerste helft van 2025 rapporteerde Vonovia een stijging van de aangepaste winst vóór belastingen tot 984,3 miljoen euro, een toename van 10,9% op jaarbasis. De aangepaste EBITDA bedroeg 1.419,0 miljoen euro, een stijging van 12%, terwijl de operationele vrije kasstroom met 53% toenam tot 1.171,7 miljoen euro.

De huuractiviteiten bleven solide presteren, met een resultaat van 1.225,6 miljoen euro (+2,9%), ondanks de verkoop van ongeveer 10.000 wooneenheden op jaarbasis. De leegstand bleef laag op 2,1%, en de gemiddelde effectieve huurprijs in Duitsland steeg tot 8,05 euro per vierkante meter.

Vastgoedwaarderingen keren voorzichtig

Na een waardedaling van circa 15% in de afgelopen jaren en een stabiele herwaardering in de tweede helft van 2024 (+0,5%), stegen de vastgoedwaarden in de eerste helft van 2025 met ongeveer 1,3%. Volgens Tom Noyens wijst dit op een mogelijke vroege kentering in de vastgoedcyclus.

Schulden blijven een aandachtspunt

De schuldpositie van Vonovia blijft gemengd. De loan-to-value (LTV) ratio bedroeg 47,3%, tegenover 46,7% in het eerste kwartaal en 47,7% eind 2024. De nettoschuld ten opzichte van EBITDA daalde met 80 basispunten ten opzichte van eind 2024 tot 14,3x, maar de interest coverage ratio (ICR) daalde tot 3,5x, tegenover 3,7x in het eerste kwartaal en 3,8x in 2024. Noyens blijft voorzichtig over deze evolutie, gezien de hoge en licht verslechterende schuldgraad.

Niet-huuractiviteiten winnen aan belang

Vonovia ziet ook vooruitgang in zijn niet-huuractiviteiten, zoals Value-add, Development en Recurring Sales. Deze initiatieven winnen aan tractie, maar dragen volgens Noyens nog steeds bescheiden bij in vergelijking met sectorgenoten die agressiever inzetten op nieuwbouwprojecten.

KBC Securities over Vonovia

KBC Securities-analist Andrea Gabellone ziet in de resultaten van Vonovia een herstel van de winstgevendheid, ondersteund door sterke kasstromen en stabiliserende huurwaarden. De analist verhoogt zijn winstverwachting voor 2025 met 100 miljoen euro, tot een bandbreedte van 1,85 tot 1,95 miljard euro. Ondanks de positieve signalen blijft hij voorzichtig vanwege de hoge schuldenlast.

Andrea handhaaft zijn houden-aanbeveling en stelt het koersdoel vast op 29 euro.

Naar overzicht