Geen optioneel dividend over 2024: er wordt geen keuzedividend over 2024 voorgesteld op de algemene vergadering.

Financiering: de vervaldagen van 2025 zijn goed gedekt. Home Invest (HOMI) heeft obligaties (12,1% van de totale uitstaande schulden) die aflopen in 2028 (9 miljoen euro) en 2032 (40 miljoen euro). Het management is geen grote fan van obligatiefinanciering.

Pijplijn excl Cityforward: de ontwikkelingspijplijn bestaat uit CityDox, Jourdan en Jardin Leopold. Twee van deze zullen bijdragen aan de winst- en verliesrekening van 2025. Er is ook een lopend renovatieproject in Jette. Dat was een uitdagend gebouw om leeg te maken en het is onwaarschijnlijk dat dergelijke grotere renovatieprojecten in de toekomst opnieuw zullen worden uitgevoerd (92 eenheden). Het renovatieproject leidt tot een vertraging in de huurprijsstijging, maar zal een boost geven vanaf 2027.

Hasselt-project: 93% bezetting in 2024. Nu is het op 100% maar de opstart was langzamer dan in Brussel.

Cityforward-project: Home Invest heeft een deal om het residentiële vastgoed in Project Cityforward te ontwikkelen. HOMI zal 9 van de 17 gebouwen ontwikkelen tot residentieel vastgoed of 75 500 m². De tijdlijn is 7 à 9 jaar. Het duurde meer dan een jaar om de deal te finaliseren. Het project is nog steeds onder due diligence (grondig onderzoek of analyse van een bedrijf of project voordat een deal wordt gesloten). Het project zal meer dan 5,0% YoC (Yield on Cost, het rendement op kosten genereren). Er is echter ontwikkelingsrisico omdat de bouwprijzen kunnen fluctueren en ook de financieringskosten kunnen stijgen (vooral door toedoen van de Duitse bazooka voor defensie-uitgaven). Dat wordt echter gedeeltelijk gecompenseerd door verwachtingen van huurprijsstijgingen. Er zal een waardevermeerdering zijn bij levering als er een 5,0% YoC is.

Vergunnings-/ontwikkelingsrisico: HOMI zal dit jaar een betaling van 50 miljoen euro doen aan Whitewood (bedrijf dat vastgoedbedrijven helpt om risico’s in te dekken) en zal in ruil daarvoor een jaarlijkse kapitaalvergoeding van 8,6% ontvangen. Dat is een zeer hoog precentage volgens ons (KBC Securities). De 8,6% kan worden gezien als de kosten van kapitaal van HOMI. Het is ook een manier om de tegenpartij aan te sporen snel te handelen met de vergunning. Het land wordt pas overgedragen aan HOMI zodra de vergunning binnen is. Daarom is er geen cash drag (de negatieve impact op de prestaties van een portefeuille wanneer een deel van het kapitaal niet wordt geïnvesteerd en in plaats daarvan in contanten wordt gehouden) op de ontwikkelingspijplijn. Het land + vergunning worden onderhandeld tegen een onbepaalde vaste prijs. Als de landwaarde tussen nu en 7 jaar stijgt, is er automatisch winst. Alle kosten (architecten, vergunning, etc.) zijn inbegrepen in de vaste prijs.

Hoe project Cityforward te financieren? De schuldgraad van HOMI is al hoog (47,2%). De vooruitbetaling van 50,0 miljoen euro zou de schuldgraad niet boven de 50,0% brengen (maar het zal er dichtbij zijn). De financiering van het project zal worden gespreid over 7 tot 9 jaar en zal de schuldgraad niet verder laten escaleren, zonder activa te moeten verkopen of aandelenemissies uit te moeten voeren, volgens het management. De totale kosten van het project zullen rond 300 miljoen euro liggen (4 000 euro/m²*75 500).