Aedifica heeft 72 miljoen euro geïnvesteerd in vier nieuwe zorgvastgoedprojecten in het Verenigd Koninkrijk en Spanje, goed voor 348 extra bedden en langlopende huurovereenkomsten met ervaren exploitanten. De transacties passen binnen de strategie om de investeringspijplijn aan te vullen na de recente activa-rotatie en de integratie van Cofinimmo. Volgens KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete zal de publicatie van de halfjaarcijfers op 1 september bijzonder belangrijk zijn, omdat de markt uitkijkt naar een geactualiseerde gecombineerde winstverwachting die een nieuwe katalysator voor het aandeel kan vormen.

Aedifica?
Aedifica  is een groeiende Belgische beursgenoteerde vennootschap (GVV) die gespecialiseerd is in investeringen in Europees zorgvastgoed en in het bijzonder in huisvesting voor senioren.

Nieuwe investeringen versterken de zorgvastgoedportefeuille

Aedifica kondigde voor 72 miljoen euro aan nieuwe investeringen aan in vier zorgvastgoedactiva verspreid over het Verenigd Koninkrijk en Spanje. Daarmee volgt amper een week na eerdere investeringen van 21 miljoen euro in Spanje en Finland opnieuw een uitbreiding van de portefeuille.

De nieuwe transacties omvatten één operationeel woonzorgcentrum en twee zogenaamde forward purchases in het Verenigd Koninkrijk, aangevuld met de aankoop van een operationeel woonzorgcentrum in Bilbao. Samen voegen deze projecten 348 bedden toe aan de portefeuille.

In het Verenigd Koninkrijk investeert Aedifica ongeveer 55 miljoen euro, overeenkomend met 46,5 miljoen Britse pond. De transactie omvat de acquisitie van het Beechwood Care Centre en de toekomstige verwerving van Bowburn Manor en Acomb Manor. Beide laatste projecten worden naar verwachting in het vierde kwartaal van 2026 opgeleverd. Alle activa zijn verhuurd aan North Bay Group via triple-net huurovereenkomsten met een looptijd van 30 jaar.

In Spanje neemt Aedifica Jardines de Eztebe in Bilbao over voor 17,5 miljoen euro. Het zorgcentrum wordt uitgebaat door Grupo Jardines en is verhuurd via een dubbele nettohuurovereenkomst met een looptijd van twintig jaar.

De initiële rendementen bedragen ongeveer 6,5% voor de Britse projecten en circa 6,0% voor het Spaanse actief.

Investeringspijplijn moet activa-rotatie compenseren

Volgens Lynn zijn deze investeringen belangrijk omdat Aedifica zijn investeringspijplijn moet aanvullen. De groep is immers bezig met een aanzienlijke activa-rotatie, waaronder de verkoop van ongeveer 300 miljoen euro Belgisch zorgvastgoed en Belgische kantooractiva.

De recente transacties tonen aan dat het management actief op zoek blijft naar nieuwe investeringsmogelijkheden die passen binnen de focus op zorgvastgoed. Daarbij ligt de nadruk op kwalitatieve activa met ervaren exploitanten en lange huurcontracten, wat de voorspelbaarheid van de toekomstige inkomsten ondersteunt.

Belangrijke halfjaarcijfers op 1 september

Aedifica zal zijn resultaten over het eerste semester van 2026 iets later dan gebruikelijk publiceren, namelijk op 1 september. Dat heeft onder meer te maken met de integratie van Cofinimmo, waardoor de rapportering complexer wordt.

De markt kijkt vooral uit naar een gecombineerde winstverwachting voor de nieuwe groep. Lynn raamt de EPRA-winst per aandeel voor 2026 op 5,37 euro, tegenover de eerdere zelfstandige prognose van 5,20 euro per aandeel.

Bij de kwartaalresultaten over het eerste kwartaal van 2026 reageerde het aandeel bijzonder sterk, hoewel de cijfers slechts licht boven de verwachtingen uitkwamen en grotendeels in lijn lagen met de ramingen van KBC Securities. Volgens de analiste was die positieve koersreactie vooral te danken aan de grotere zichtbaarheid op de gecombineerde cijfers na de integratie van Cofinimmo.

Ze wijst erop dat een deel van de beleggers toen nog afwachtend bleef en eerst meer zekerheid wilde over de financiële vooruitzichten van de gecombineerde groep. Een nieuwe winstverwachting bij de halfjaarcijfers zou daarom opnieuw een positieve impact op het marktsentiment kunnen hebben.

Verbeterde kredietkwaliteit, maar aandacht voor financieringskosten

Door de combinatie met Cofinimmo verbeterde de kredietrating van Aedifica van BBB naar BBB+. Tegelijk daalde de gemiddelde schuldlooptijd in de gecombineerde rapportering over het eerste kwartaal van 2026 van 3,4 jaar naar 3,0 jaar.

Volgens Lynn heeft dat twee oorzaken. Enerzijds maakte Cofinimmo meer gebruik van kortlopende Commercial Paper-financiering. Anderzijds werden onderhandelingen met financiële instellingen vermoedelijk uitgesteld in afwachting van de afronding van de fusie.

Aedifica kondigde vorige maand reeds een nieuwe gesyndiceerde kredietfaciliteit aan van 620 miljoen euro met een looptijd van vijf jaar. Daarnaast verwacht de analiste dat de groep bijkomende obligaties zal herfinancieren met een looptijd van meer dan vijf jaar, wat de schuldstructuur verder zou kunnen versterken.

Als referentie verwijst zij naar sectorgenoot Covivio, dat recent een zevenjarige obligatie uitgaf tegen een rente van 4,1% en een kredietmarge van 105 basispunten. Dat geeft volgens haar een indicatie van de financieringsvoorwaarden die Aedifica de komende maanden mogelijk kan bekomen.

Hogere rente blijft uitdaging voor het businessmodel

Ondanks de sterke operationele fundamenten merkt Lynn op dat het huidige renteklimaat druk blijft uitoefenen op het zorgvastgoedmodel. Bij een veronderstelde marginale kost van publieke schuldfinanciering van ongeveer 4,1% blijft het verschil met de aanvangsrendementen van 6,0% tot 6,5% relatief beperkt.

Dat rendementsspread ligt bovendien onder het historische gemiddelde. Hierdoor ondervindt het businessmodel van zorgvastgoed momenteel meer druk dan sommige andere vastgoedsegmenten die over grotere rendementsmarges beschikken.

KBC Securities over Aedifica

KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete beschouwt de aankondiging van de nieuwe investeringen als een logisch onderdeel van de strategie om de investeringspijplijn opnieuw te versterken na de lopende activa-rotatie. Ze ziet vooral de publicatie van de halfjaarcijfers op 1 september als een potentiële katalysator voor het aandeel, aangezien beleggers wachten op een geactualiseerde gecombineerde winstverwachting na de integratie van Cofinimmo. Tegelijk wijst zij erop dat de sector nog steeds geconfronteerd wordt met hogere financieringskosten, waardoor de rendementsmarge onder druk staat.

Lynn heeft een opbouwen-aanbeveling met een koersdoel van 82 euro.