Aedifica voltooide 20 projecten in het vierde kwartaal van 2022, waarmee het onder de doelstellingen blijft die na het derde kwartaal in de markt gezet werden. Het betreft 18 ontwikkelingsprojecten, 1 renovatieproject en 1 uitbreidingsproject voor 197 miljoen euro. Dat cijfer ligt onder de vooropgestelde 209 miljoen euro. Opmerkelijk is dat de drie Ierse projecten vertraging oplopen, terwijl de Duitse en Finse projecten voor liggen op schema. KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete verwacht een kasuitstroom in het 4de kwartaal van 60 miljoen euro, tegenover de in kwartaal drie gecommuniceerde 64 miljoen euro.

Druk vierde kwartaal, maar net niet druk genoeg

Aedifica voltooide in het vierde kwartaal 18 ontwikkelingsprojecten, 1 renovatieproject en 1 uitbreidingsproject. De gebouwen bevinden zich in Nederland, Duitsland, het VK en Finland. Samen voegden ze capaciteit toe voor 1094 bewoners, verdeeld over ouderenzorg en gespecialiseerde zorg en 345 kinderen. De kinderdagopvang bevindt zich zoals gebruikelijk in Finland en is ontwikkeld door het plaatselijke Hoivatilat-team. De exploitanten van het opgeleverde vastgoed zijn zowel particulier, met of zonder winstoogmerk, en de overheid (met name de Finse gemeenten).

De totale investeringswaarde van 197 miljoen euro ligt onder het meegedeelde budget van 209 miljoen euro, zoals dat vooropgesteld werd na het derde kwartaal van 2022. Opmerkelijk in dat verband is dat de 3 Ierse projecten vertraging opliepen, al werd dat deels gecompenseerd door een sneller dan verwachte voltooiing van de Duitse en Finse projecten.

Lynn Hautekeete schat de totale kasuitstroom in het vierde kwartaal van 2022 voor deze projecten op ongeveer 60 miljoen euro. Dat is iets minder dan de 64 miljoen die in het derde kwartaal van 2022 uit het bedrijf vloeide. Het verschuiven van projecten tussen kwartaal is ‘business as usual’ en zou beleggers geenszins van de wijs mogen brengen. Gezien het kleine verschil op kwartaalbasis is er dan ook geen significante impact op de eerdere ramingen van Lynn Hautekeete.

KBC Securities over Aedifica

De vastgoedgroep werd door onze Lynn Hautekeete naar voren geschoven als winnaar voor 2023 omdat de recente koerszwakte van het aandeel leidt tot een aantrekkelijke waardering. Dat neemt niet weg dat de vooruitzichten op korte termijn negatief zijn. Het moeilijkere klimaat komt tot uiting in de prognose voor het bedrijfsresultaat vóór portefeuillemarge voor 2023 en 2024 van 82,2% en een stijging van de gemiddelde rentekosten tot 1,5% tegen eind 2023 en 2,0% tegen eind 2024.

De rentestijgingen beïnvloeden de winst- en verliesrekening verder slechts langzaam, aangezien Aedifica goed afgedekt is en voldoende ruimte heeft om ongeveer 1,5 jaar aan geschatte investeringen (capex) te financieren. De omzet is gekoppeld aan de inflatie en het management heeft een goede staat van dienst qua kostenbeheersing. Het verwachte bruto dividendrendement over 2022 en 2023 bedraagt 4,7% en 4,9%

Het aandeel wordt verhandeld tegen een korting van 4,2% ten opzichte van de NTA (intrinsieke waarde, zeg maar). De balans blijft sterk met een schuldratio van ongeveer 45%, zelfs als rekening wordt gehouden met onze voorzichtige raming van een interestverhoging van 0,75% tussen 2023 en 2025. Dat geeft Aedifica de flexibiliteit om op strategische momenten schulden/kapitaal aan te trekken. Op basis van een discounted cashflow waarderingsmodel wordt zo een koersdoel van 104 euro bekomen.

Het aandeel van Aedifica noteert momenteel aan een koers van 80,95 euro (+2,79%).