Atenor verkoopt Olympia in Boedapest onder druk

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Hilde Van Boxstael, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Ellen Van Tongelen, Frank Hendrix en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

di. 4 aug 2026

12:27

Atenor heeft de verkoop van het project Olympia in Boedapest afgerond, een transactie die volgens KBC Securities-analist Lynn Hautekeete duidelijk wijst op de moeilijke marktomstandigheden voor kantoren in Centraal- en Oost-Europa. Hoewel de onderneming geen verkoopprijs bekendmaakte, meldt ze wel een nettoschuldafbouw van 38,0 miljoen euro, wat aanzienlijk lager ligt dan de eerdere verwachtingen. Volgens Lynn suggereert dit dat de verkoop is gebeurd tegen een waardering die dicht bij de grondwaarde ligt en dat ook de vooruitzichten voor andere kantoorprojecten, zoals Lakeside 2 in Warschau, neerwaarts moeten worden bijgesteld.

Atenor?

Atenor is een gemengde vastgoedontwikkelingsmaatschappij met meer dan twee decennia pan-Europese ontwikkelingsexpertise en staat genoteerd op Euronext Brussel. De missie van het bedrijf is om, via haar stedenbouwkundige capaciteiten en unieke architecturale aanpak, een adequaat antwoord te bieden op de nieuwe post-pandemische vastgoedtrends die worden opgelegd door de evolutie van het stedelijke en professionele leven.

Verkoop van Olympia geeft weinig prijsinformatie vrij

Tijdens de trading update over het eerste kwartaal van 2026 had Atenor al laten verstaan dat zowel het project Olympia in Boedapest als Lakeside 2 in Warschau in aanmerking kwamen voor een mogelijke verkoop. Gisteren volgde de officiële aankondiging van de verkoop van Olympia.

De vastgoedgroep maakte daarbij echter geen verkoopprijs bekend en gaf evenmin verdere details over de transactie. De enige concrete financiële informatie die werd vrijgegeven, is dat de verkoop resulteert in een vermindering van de nettoschuld met 38,0 miljoen euro.

Volgens Lynn maakt dat het moeilijk om de exacte waardering van de transactie te bepalen, maar de beperkte schuldafbouw geeft wel een duidelijke indicatie van het niveau waarop de verkoop plaatsvond.

Ver onder eerdere waarderingsverwachtingen

KBC Securities was voor Olympia uitgegaan van een potentiële verkoopwaarde van ongeveer 110,0 miljoen euro. Die inschatting was gebaseerd op de bestaande kantoorruimte in de gebouwen A en B, die samen ongeveer 41.000 vierkante meter omvatten.

Voor die waardering rekende Lynn op een prijs van ongeveer 2.676 euro per vierkante meter. Dat prijsniveau was gebaseerd op de verkoop van Bakerstreet 1 in Boedapest vorig jaar, waar een vergelijkbare waardering werd gerealiseerd.

De aangekondigde schuldafbouw van slechts 38,0 miljoen euro ligt echter ver onder deze eerdere verwachtingen. Dat wijst erop dat de gerealiseerde waarde van de transactie aanzienlijk lager ligt dan aanvankelijk werd aangenomen.

Grondbank lijkt nauwelijks waarde te hebben opgeleverd

Naast de bestaande kantoorgebouwen omvat het Olympia-project ook een grondbank van ongeveer 33.300 vierkante meter. Deze gronden waren oorspronkelijk bestemd voor bijkomende kantoorontwikkeling in de gebouwen C en D.

Vorig jaar startte Atenor echter al een vergunningsprocedure om deze ontwikkeling om te vormen naar residentieel vastgoed. Volgens de analist was deze grondbank zelfs niet inbegrepen in de eerdere waarderingsinschatting van 110,0 miljoen euro voor de bestaande kantoren.

De huidige transactie doet vermoeden dat de totale verkoopwaarde nauwelijks hoger lag dan de waarde van de grondbank zelf, wat volgens Hautekeete aangeeft hoe uitdagend de marktomstandigheden momenteel zijn.

Weinig liquiditeit op de kantorenmarkt in Centraal- en Oost-Europa

De verkoop van Olympia bevestigt volgens KBC Securities dat er momenteel weinig liquiditeit aanwezig is op de kantorenmarkt in Centraal- en Oost-Europa. Investeerders blijken terughoudend, waardoor ontwikkelaars die activa willen verkopen, geconfronteerd worden met aanzienlijke prijsdruk.

Om die reden verwacht Lynn dat niet alleen de waardering van Olympia neerwaarts moet worden herzien, maar ook die van Lakeside 2 in Warschau. De analist ziet in de huidige marktomstandigheden immers weinig argumenten om voor dat project hogere waarderingen te blijven hanteren.

KBC Securities over Atenor

Volgens KBC Securities-analist Lynn Hautekeete moet de verkoop van Olympia worden beschouwd als een gedwongen verkoop in een bijzonder moeilijke markt. De beperkte schuldafbouw van 38,0 miljoen euro ligt ver onder de eerder verwachte verkoopwaarde van 110,0 miljoen euro en wijst erop dat de transactie tegen een aanzienlijke korting werd afgesloten. Daarom zal de analist zijn waarderingsaannames voor zowel Olympia als Lakeside 2 verlagen. Het koersdoel bedraagt 3,00 euro met een "Opbouwen"-aanbeveling.

Naar overzicht