Een zware brand op de OXY-herontwikkelingssite van Immobel in het centrum van Brussel heeft het leven gekost aan zes bouwvakkers, waarmee het een van de zwaarste bouwplaatsongelukken in België van de afgelopen jaren is. De menselijke tragedie staat momenteel centraal, terwijl de autoriteiten onderzoeken hoe de brand kon ontstaan en of er mogelijke tekortkomingen waren op het vlak van veiligheid. Volgens de analyse van KBC Securities (Lynn Hautekeete) zal het financiële effect voor Immobel waarschijnlijk beperkt blijven dankzij verzekeringen, maar kan het project wel enkele maanden vertraging oplopen en reputatieschade veroorzaken.

Immobel?
Immobel werd opgericht in 1863 en is de grootste beursgenoteerde vastgoedontwikkelaar in België. De groep legt zich voornamelijk toe op het bouwen van duurzame werkruimtes en appartementen. De groep beschikt over een projectportefeuille van 1,6 miljoen m² verdeeld over woningen en kantoren (72,0% tegen 28,0%).

Ernstig incident op belangrijke Brusselse ontwikkelingssite

De brand brak volgens de eerste berichten uit op de tweede verdieping van het gebouw en verspreidde zich vervolgens via de liftschachten door het project. De bevoegde instanties hebben een onderzoek geopend naar de oorzaak van het incident en naar eventuele gevolgen op het vlak van gezondheid en veiligheid.

Hoewel de aandacht momenteel vooral uitgaat naar de menselijke impact van het ongeval, biedt het incident ook aanleiding om de mogelijke gevolgen voor het project en voor Immobel te bekijken. 

OXY is een van de belangrijkste projecten van Immobel

Het OXY-project omvat ongeveer 71.000 vierkante meter vastgoed en bestaat uit verschillende onderdelen. Ongeveer 43.000 vierkante meter is bestemd voor kantoorruimte, terwijl 13.000 vierkante meter bestaat uit residentieel vastgoed met in totaal 120 appartementen. Daarnaast omvat het project ongeveer 15.000 vierkante meter hotelruimte.

De kantoorcomponent is voor 87% voorverhuurd aan energiegroep Engie. De residentiële eenheden zijn reeds volledig verkocht. Voor het hotelgedeelte werd een huurovereenkomst van 27 jaar afgesloten met Motel One. Het project maakt gebruik van de bestaande gebouwstructuur, die wordt herontwikkeld. De oplevering was voorzien in de loop van 2027.

Verwachte financiële impact lijkt beperkt

Op basis van de beschikbare informatie verwacht KBC Securities dat het project enkele maanden vertraging zal oplopen. Aan de buitenzijde van het gebouw zijn voorlopig geen zichtbare grote beschadigingen vastgesteld, maar de precieze toestand van het interieur is nog niet duidelijk. Daardoor blijft het voorlopig moeilijk om de uiteindelijke schade volledig in te schatten.

De hoofdaannemer van het project is Cordeel. Zowel Cordeel als Immobel beschikken naar verwachting over uitgebreide verzekeringsdekkingen. Daarom gaat de analist ervan uit dat de financiële impact van eventuele bijkomende bouwkosten relatief beperkt zal blijven.

Vertraging van inkomsten uit woningen, kantoren en hotel

De residentiële component was reeds volledig verkocht. In België verlopen dergelijke verkopen volgens de Wet Breyne, waarbij betalingen stapsgewijs gebeuren in functie van de voortgang van de werken.

Een vertraging van het project zal daarom vooral leiden tot een latere ontvangst van kasstromen. De totale ontwikkelingswaarde van het residentiële gedeelte wordt geraamd op ongeveer 70 miljoen euro.

Voor de kantoor- en hotelcomponent zijn er wel huurders, maar momenteel nog geen kopers. Ook hier zal een vertraging waarschijnlijk leiden tot een latere start van de huurinkomsten. Volgens de analist gaat het echter niet om een impact die de financiële waarde van het project fundamenteel verandert.

Reputatieschade belangrijkste aandachtspunt

Volgens de analyse lijkt de grootste impact voor Immobel niet financieel maar reputatiegerelateerd te zijn. Hoewel de uiteindelijke oorzaak van de brand nog onderzocht wordt en er nog geen conclusies zijn bekendgemaakt, kan een dergelijk zwaar ongeval de reputatie van het project en van de betrokken partijen onder druk zetten. Dat reputatierisico vormt volgens de analist momenteel het belangrijkste gevolg van het incident.

KBC Securities over Immobel

De KBC Securities-analiste benadrukt dat de focus in de eerste plaats ligt op de menselijke tragedie die zich op de OXY-site heeft afgespeeld. Op basis van de momenteel beschikbare informatie verwacht hij dat het project enkele maanden vertraging zal oplopen, maar dat de financiële impact beperkt blijft dankzij de verzekeringsdekking van de betrokken partijen. De residentiële verkopen blijven behouden, terwijl de huurinkomsten uit het kantoor- en hotelgedeelte vermoedelijk slechts later zullen starten. Volgens hem ligt het grootste risico voor Immobel vandaag bij de mogelijke reputatieschade van het project.

Lynn heeft een kopen-aanbeveling en koersdoel van 28 euro.