Retail Estates publiceert op 13 november zijn halfjaarresultaten, maar volgens KBC Securities-analist Lynn Hautekeete ligt de vooruitzichten voor de huurinkomsten al boven de officiële prognose van de vastgoedgroep. Tegelijk verwacht zij dat de winstgroei de komende jaren onder druk komt te staan door hogere financieringskosten, terwijl het aandeel inmiddels duurder noteert dan vergelijkbare vastgoedbedrijven. Daarom verlaagt Lynn Hautekeete haar aanbeveling van "Opbouwen" naar "Houden".

Retail Estates?
Retail Estates  is de Belgische referentie-investeerder in retail (vastgoed) buiten de stad. De portefeuille van 1,7 miljard euro is van hoge kwaliteit en bevindt zich in België, Nederland en Frankrijk.

Verwachte huurinkomsten liggen hoger dan de officiële prognose

Retail Estates verwacht voor het volledige boekjaar huurinkomsten van 149,0 miljoen euro. Lynn beschouwt die prognose als voorzichtig en verwacht dat de uiteindelijke huurinkomsten comfortabel boven dat niveau zullen uitkomen. Die verwachting is vooral gebaseerd op de timing van de eerste Franse acquisitie ter waarde van 29,0 miljoen euro. Daardoor zou de bijdrage aan de huurinkomsten hoger kunnen uitvallen dan de onderneming momenteel vooropstelt.

Daarnaast beschikt Retail Estates slechts over een beperkte ontwikkelingspijplijn. Behalve een Belgisch ontwikkelingsproject van ongeveer 30 miljoen euro dat naar verwachting in boekjaar 2028 wordt opgeleverd, zijn er momenteel geen grote vastgelegde projecten. Dat biedt de groep meer flexibiliteit op het vlak van kapitaalallocatie en balansbeheer.

Lynn gaat in haar model uit van bijkomende acquisities ter waarde van 25 tot 50 miljoen euro per jaar. Tegelijk houdt zij rekening met een geleidelijke stijging van de kapitalisatierentes met ongeveer 30 basispunten, terwijl de geschatte huurwaardes stabiel blijven. Op die manier zou de schuldgraad in de lage veertiger procenten kunnen blijven. In haar waarderingsmodel houdt zij geen rekening met een voortzetting van het keuzedividend of met een eventuele kapitaalverhoging, gezien de huidige kapitaalkosten.

Nieuwe Amerikaanse schuldfaciliteit verhoogt de financieringskosten

De belangrijkste rem op de winstgroei bevindt zich volgens de analiste aan de financieringszijde. Retail Estates heeft voor 100 miljoen euro aan Amerikaanse private placements (USPP's) die vervallen in boekjaren 2026 en 2027. Daarvan loopt 25 miljoen euro af in juni tegen een coupon van 2,84%, terwijl 75 miljoen euro afloopt in december tegen een coupon van 2,9%.

Eerder dit jaar meldde de vastgoedgroep dat een nieuw USPP-kader van 150 miljoen euro met een looptijd van twaalf jaar was veiliggesteld. Deze financieringslijn is voorlopig nog niet opgenomen, maar Lynn Hautekeete verwacht dat dit tegen het einde van het jaar wel zal gebeuren.

Volgens haar zal deze nieuwe financiering de rentelasten op de betrokken schulden meer dan verdubbelen. Dat vormt de belangrijkste verklaring waarom de winstontwikkeling de komende jaren naar verwachting eerder vlak zal blijven, ondanks de verdere groei van de vastgoedportefeuille.

Sagax wordt steeds belangrijkere aandeelhouder

Een belangrijk keerpunt in het beleggingsverhaal van Retail Estates was volgens Lynn de combinatie van de komst van een nieuwe CEO en de aankoop van aandelen Retail Estates door het Zweedse vastgoedbedrijf Sagax van Nextensa. Door die transactie verdween niet alleen een belangrijke verkoper uit het aandeelhoudersregister, maar kwam Retail Estates ook nadrukkelijker op de radar van internationale beleggers.

Sagax bezit momenteel 22,56% van de aandelen. In lijn met andere participaties van de Zweedse groep blijft het belang beperkt tot maximaal 25% en wordt het beschouwd als een passieve investering zonder betrokkenheid bij de dagelijkse leiding van Retail Estates. Daardoor is de ruimte voor bijkomende aankopen door Sagax vanaf het huidige niveau relatief beperkt.

Tijdens de buitengewone aandeelhoudersvergadering van september werd Björn Garat, Head of Finance bij Sagax, benoemd tot bestuurder. Ondanks tegenstemmen die verband hielden met het aantal externe mandaten dat hij reeds vervult, werd zijn benoeming goedgekeurd.

Aandeel noteert duurder dan sectorgenoten

Ondanks de eerder beperkte groeivooruitzichten heeft het aandeel Retail Estates de voorbije periode beter gepresteerd dan de EPRA-index. Daardoor noteert het aandeel volgens Lynn momenteel tegen ongeveer 9,9 keer de verwachte EPRA-winst per aandeel, tegenover gemiddeld 9,3 keer voor vergelijkbare vastgoedbedrijven. Dat premieverschil vindt zij moeilijk te verantwoorden gezien het lagere verwachte groeiprofiel van Retail Estates.

Hoewel de balans robuust blijft dankzij de beperkte ontwikkelingsverplichtingen en een schuldgraad die vertrekt vanuit de lage veertiger procenten, ziet zij onvoldoende ruimte voor een hogere waardering.

KBC Securities over Retail Estates

Lynn verwacht dat Retail Estates beter zal presteren dan de officiële prognose voor de huurinkomsten, maar zij wijst erop dat de winstgroei de komende jaren wordt afgeremd door de fors hogere financieringskosten van de nieuwe schuldfaciliteiten. Hoewel de vastgoedgroep beschikt over een solide balans, voldoende financiële flexibiliteit en steun krijgt van de aanwezigheid van grootaandeelhouder Sagax, noteert het aandeel volgens haar inmiddels te duur tegenover vergelijkbare vastgoedbedrijven. Daarom verlaagt zij haar aanbeveling van een "Opbouwen"-aanbeveling naar een "Houden"-aanbeveling. Het koersdoel daalt daarbij van 76 euro naar 64 euro, voornamelijk als gevolg van een hogere gewogen gemiddelde kapitaalkost van 6,6%.

Bron: KBC Securities