Eurocommercial Properties neemt Les Grands Prés in Bergen over voor 265 miljoen euro en financiert ongeveer de helft van de aankoop met een versnelde aandelenplaatsing. De acquisitie levert volgens de vastgoedgroep vanaf de eerste dag een positieve winstbijdrage. Ook de resultaten over het derde kwartaal waren solide en lagen in lijn met de verwachtingen, aldus KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete.

Eurocommercial Properties?
Eurocommercial Properties NV  is een gesloten vastgoedbeleggingsmaatschappij gevestigd in Nederland. Het bedrijf investeert, bezit en beheert retailvastgoed, voornamelijk winkelcentra, maar ook magazijnen en kantoorruimte. De activiteiten zijn gericht op Frankrijk, Zweden en Noord-Italië, met een vastgoedportefeuille van meer dan 30 winkelcentra. Eurocommercial Properties NV opereert via een aantal dochterondernemingen..

Huurinkomsten groeien verder

De huurinkomsten van Eurocommercial Properties kwamen in het derde kwartaal uit op 176,2 miljoen euro, een stijging van 3,3 procent tegenover een jaar eerder. De vergelijkbare huurgroei bedroeg 4,4 procent.

Het totale directe beleggingsresultaat steeg met 2,4 procent tot 102,3 miljoen euro, of 1,87 euro per aandeel. De cijfers lagen in lijn met de ramingen van Lynn Hautekeete.

Eurocommercial verwacht dat het directe beleggingsresultaat per aandeel over het volledige jaar aan de bovenkant zal uitkomen van de eerder afgegeven vork van 2,45 tot 2,50 euro.

Operationele cijfers blijven stabiel

De leegstand nam ten opzichte van het vorige kwartaal met 20 basispunten toe. Voor de portefeuille als geheel bedroeg de vergelijkbare huurgroei volgens de operationele cijfers 2,1 procent.

Italië en België leverden sterke prestaties, met een huurgroei van respectievelijk 3,8 en 4,4 procent. In Frankrijk verslechterde de vergelijkbare huurgroei op kwartaalbasis met 40 basispunten tot een krimp van 1,9 procent.

De winkelverkopen in Frankrijk stegen in het derde kwartaal wel met 2 procent tegenover een jaar eerder. Ook de huurstijging bij contractverlengingen en nieuwe verhuringen verbeterde. Die bedroeg 1,5 procent, tegenover een vlakke ontwikkeling in de eerste jaarhelft.

Tweede Belgisch winkelcentrum

Eurocommercial Properties koopt voor 265 miljoen euro Les Grands Prés in Bergen. Het wordt na Woluwe Shopping de tweede Belgische locatie in de portefeuille.

De netto-aanvangsrendement van de transactie bedraagt 7,5 procent. Het winkelcentrum beschikt over ongeveer 27.000 vierkante meter verhuurbare oppervlakte, meer dan honderd winkels en een bezettingsgraad van 97 procent. Jaarlijks ontvangt de site meer dan 6,5 miljoen bezoekers.

Les Grands Prés is rechtstreeks verbonden met grote vestigingen van IKEA en Carrefour. Die winkels maken geen deel uit van de overname, maar fungeren wel als belangrijke publiekstrekkers.

Het winkelcentrum behaalt een hoge verkoopdichtheid van ongeveer 8.000 euro per vierkante meter. De verhouding tussen de huisvestingskosten van de huurders en hun omzet bedraagt 10,5 procent. Dat biedt volgens Eurocommercial ruimte voor verdere huurgroei door de winkelmix te verbeteren, leegstaande ruimtes te verhuren en bestaande huurprijzen opnieuw op marktniveau te brengen.

Groot verzorgingsgebied

Het winkelcentrum werd in 2003 ontwikkeld door Atenor en wordt overgenomen van Union Investment, dat als verkoper actief is op de Belgische vastgoedmarkt.

De site bevindt zich dicht bij het centrum van Bergen en bedient binnen een rijafstand van dertig minuten een verzorgingsgebied van ongeveer 700.000 mensen. De aanwezigheid van IKEA, Carrefour en de winkelgalerij zorgt ervoor dat de site veel meer bezoekers aantrekt dan op basis van de ongeveer 96.000 inwoners van de stad zou worden verwacht.

Een aandachtspunt is het relatief lage inkomensprofiel van het verzorgingsgebied. Daartegenover staan de grote regionale aantrekkingskracht, de hoge bezoekersaantallen en de sterke verkoop per vierkante meter.

Kapitaalverhoging financiert helft van de aankoop

Eurocommercial haalde via een versnelde aandelenplaatsing 128 miljoen euro op. Er werden 5,2 miljoen nieuwe aandelen geplaatst bij institutionele beleggers tegen 24,70 euro per aandeel. Dat vertegenwoordigde een korting van 5 procent tegenover de voorgaande slotkoers.

De nieuwe aandelen hebben dezelfde rechten als de bestaande effecten, inclusief dezelfde dividendrechten. De operatie leidt tot een verwatering van ongeveer 8,6 procent.

Met de opbrengst wordt bijna de helft van de overnameprijs gefinancierd. Dankzij de kapitaalverhoging blijft de toename van de schuldgraad beperkt: de pro-formaschuldgraad stijgt van 41,5 naar 42,1 procent.

KBC Securities over Eurocommercial Properties

KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete vindt de kwartaalresultaten solide en in lijn met haar verwachtingen. De overname van Les Grands Prés biedt een aantrekkelijk netto-aanvangsrendement en is volgens Eurocommercial vanaf de eerste dag winstverhogend. De grote bezoekersstroom, sterke verkoopdichtheid en mogelijkheden om de huren verder te verhogen compenseren volgens haar deels het lagere inkomensprofiel van de regio.

Het koersdoel van 29 euro en de “Opbouwen”-aanbeveling wijzigen niet.