Warehouses Estates Belgium (WEB) meldt huurinkomsten in lijn met de verwachtingen, maar zag de bezettingsgraad dalen en de EPRA-winst* per aandeel onder de gemiddelde analistenverwachting uitkomen. De strategische focus ligt momenteel op assetrotatie**, met transacties in Péruwelz en Gosselies, geeft KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete aan.

*EPRA-winst is een maatstaf die wordt gebruikt door vastgoedbedrijven om hun operationele prestaties te meten. Het staat voor "European Public Real Estate Association" en is bedoeld om een gestandaardiseerde manier te bieden om de winst van vastgoedbedrijven te rapporteren, exclusief bepaalde niet-operationele posten zoals herwaarderingen van vastgoed en winsten of verliezen bij de verkoop van vastgoed.

**Assetrotatie is een strategie waarbij een bedrijf actief zijn vastgoedportefeuille herschikt door bepaalde activa (zoals gebouwen of terreinen) te verkopen en andere aan te kopen. Het doel hiervan is om de kwaliteit, rendabiliteit of strategische positionering van de portefeuille te verbeteren. In het geval van Warehouses Estates Belgium (WEB) betekent assetrotatie, bijvoorbeeld, de verkoop van een pand in Péruwelz voor 3.3 miljoen euro en de aankoop van een nieuw pand in Gosselies voor 2.4 miljoen euro. Deze transacties passen in een bredere strategie waarbij WEB zijn vastgoed optimaliseert op basis van locatie, rendement en groeipotentieel. Het is dus geen passief beheer, maar een actieve aanpak om de portefeuille toekomstbestendig te maken.

Warehouses Estates Belgium?
Warehouses Estates Belgium  is een investeerder in Belgisch vastgoed actief in buiten de stad gelegen retail (71%), logistiek (18%) en kantoren (10%). De 110 eigendommen zijn verspreid over Wallonië (95%), de Brusselse regio (4,5%) en Vlaanderen (0,5%). De top 10 huurders zijn goed voor 23,6% van de huurinkomsten. De reële waarde van de investeringsportefeuille is gegroeid met een samengesteld jaarlijks groeipercentage (CAGR) van 4,7% sinds 2013. In de afgelopen vijf jaar was de CAGR echter 2.4%, deels verklaard door de negatieve COVID-19-retailcorrectie.

Lagere bezettingsgraad
Warehouses Estates Belgium (WEB) meldt huurinkomsten van 12,6 miljoen euro, nagenoeg gelijk aan de gemiddelde analistenverwachting van 12,7 miljoen euro. Dat betekent een stijging met 3,75% op jaarbasis, hoewel de like-for-like groei* niet werd gespecificeerd. De bezettingsgraad daalde echter van 97.6% in 2024 naar 95.0%, wat wijst op een significante leegstand. 

*Like-for-like groei (ook wel organische groei genoemd) is een maatstaf die aangeeft hoeveel de omzet of huurinkomsten van een bedrijf zijn gestegen of gedaald zonder rekening te houden met veranderingen in de portefeuille zoals nieuwe aankopen, verkopen of herontwikkelingen.

Het operationeel vastgoedresultaat bedroeg 9.6 miljoen euro, iets boven de gemiddelde analistenverwachting van 9.5 miljoen euro, wat neerkomt op een stijging met 1% op jaarbasis. De EPRA-winst per aandeel kwam uit op 1,69 euro, wat 3% onder de gemiddelde analistenverwachting ligt van 1,74 euro. Dat betekent een daling met 6% ten opzichte van vorig jaar. De oorzaak lijkt hogere dan verwachte rente-uitgaven te zijn, al is dit moeilijk te beoordelen gezien het beperkte overzicht van de resultatenrekening in het persbericht.

Stabiel dividend
WEB legt momenteel de nadruk op assetrotatie. Dit blijkt uit de verkoop van een pand in Péruwelz voor 3.3 miljoen euro en de aankoop van een pand in Gosselies voor 2.4 miljoen euro. De onderneming bevestigt haar intentie om het dividend van 3.35 euro stabiel te houden, maar herhaalt niet haar eerdere engagement om de EPRA-winst in 2025 te laten groeien. Dat resulteert in een hogere uitbetalingsratio dan de 90,8% (toen ging 90,8% van de winst naar het dividend) die vorig jaar werd genoteerd.

De EPRA-nettoactiefwaarde* bedraagt 53,3 euro per aandeel, tegenover 51,86 euro eerder. De schuldgraad steeg licht van 47,9% in de eerste helft van 2024 naar 48,5%. De portefeuille kende een waardestijging van 1,4% tot 341,3 miljoen euro. Stabiele cap rates**, een verlaging van de registratierechten van 12.5% naar 2.5% en de acquisitie in Gosselies zijn de belangrijkste drijfveren achter deze stijging.

* De EPRA NAV geeft aan hoeveel een aandeel van een vastgoedbedrijf waard zou zijn als je kijkt naar de actuele waarde van de vastgoedportefeuille (tegen marktwaarde), exclusief bepaalde boekhoudkundige aanpassingen zoals afschrijvingen of waardeverminderingen die geen directe impact hebben op de cashflow en zonder rekening te houden met de impact van belastingen op latente meerwaarden.

**Een stabiele cap rate (capitalization rate) betekent dat de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de marktwaarde van een vastgoedobject onveranderd blijft over een bepaalde periode.

KBC Securities over Warehouses Estates Belgium

WEB heeft een uitstekende huurdersdiversificatie, maar een hoge regionale concentratie. De investeringsstrategie is voornamelijk locatiegedreven en minder afhankelijk van het type vastgoed. Lynn Hautekeete is positief over de retailportefeuille, neutraal over de logistieke activa en eerder negatief over de kantoren.

Ze merkt op dat de resultaten van WEB gemengd zijn, met stabiele huurinkomsten maar een daling in bezettingsgraad en EPRA-winst. De focus op assetrotatie en het behoud van het dividend zijn positief, maar het ontbreken van een duidelijke groeiverwachting voor de EPRA-winst in 2025 is een aandachtspunt. Zij herhaalt haar "Houden"-aanbeveling en het koersdoel van 38 euro. Na de jaarresultaten van 2024 verlaagde Lynn nog het koersdoel.

Het is belangrijk om te weten dat dit gaat om een ‘sponsored research’: WEB betaalt KBC Securities om het aandeel op te volgen, maar het mag geen invloed uitoefenen op de analyses van KBC Securities.