Het overnamebod van Prologis op Segro benadrukt de waarderingskloof tussen Europese en Amerikaanse logistieke vastgoedspelers. Dit nieuws is positief voor WDP en Montea, omdat het hun relatief lage waardering in de verf zet en potentiële groeikansen creëert. Bovendien kan de transactie, indien ze doorgaat, leiden tot interessante desinvesteringen waar WDP op kan inspelen, aldus KBC Securities-analist Wim Lewi.

WDP?

WDP  (Warehouses De Pauw) ontwikkelt en investeert in logistiek vastgoed (magazijnen en kantoren). De vastgoedportefeuille van WDP bedraagt meer dan 5 miljoen m². Deze internationale portefeuille van semi-industriële en logistieke gebouwen is verspreid over ongeveer 250 sites op logistieke toplocaties voor opslag en distributie in België, Frankrijk, Nederland, Luxemburg, Duitsland en Roemenië.

Overnamebod zet waarderingsverschillen scherp

Prologis lanceerde een bod van 12,6 miljard pond op Segro, wat wijst op de strategische ambitie om de grootste beursgenoteerde logistieke vastgoedspeler in Europa te creëren. Volgens Wim Lewi toont deze stap vooral aan dat Amerikaanse spelers, ondanks hogere dollar-rentes, nog steeds beschikken over een lagere kapitaalkost.

Prologis noteert immers tegen een waardering van 35 keer de verwachte GAAP-winst per aandeel* voor 2026 en 25 keer de verhouding tussen koers en funds from operations (P/FFO) op basis van de gemiddelde analistenverwachting. Dit contrasteert scherp met de lagere multiples waarop Europese sectorgenoten zoals WDP en Montea worden verhandeld.

*GAAP‑winst per aandeel (GAAP EPS) is de officiële winst per aandeel van een bedrijf, berekend volgens de boekhoudregels (GAAP = Generally Accepted Accounting Principles). De Winst per aandeel (EPS) = nettowinst gedeeld door het aantal aandelen. De GAAP EPS = diezelfde winst, maar volgens strikte boekhoudregels en inclusief alle kosten en opbrengsten

Belang van kapitaalkost voor groei

De CEO van WDP, Joost Uwents, heeft herhaaldelijk benadrukt dat de kapitaalkost een cruciale drijfveer is voor groei, meer nog dan de verhouding tussen koers en intrinsieke waarde. Volgens Wim Lewi leidt dit tot een zelfversterkend effect, waarbij vooral Amerikaanse en sommige Scandinavische vastgoedspelers voordeel halen uit hun lagere financieringskosten.

Dit verschil creëert een ongelijk speelveld, waarbij Europese bedrijven moeilijker kunnen concurreren met internationale spelers die over goedkopere financiering beschikken.

Mogelijke opportuniteiten door desinvesteringen

Indien de overname van Segro door Prologis doorgaat, verwacht Wim Lewi dat de gecombineerde groep activa zal moeten verkopen om tegemoet te komen aan mededingingsvereisten. Vooral in regio’s met een sterke overlap tussen beide portfolio’s kan dit leiden tot verplichte desinvesteringen.

De meest gevoelige regio’s vanuit Europees mededingingsperspectief zijn onder andere:

• Groot-Londen en Zuidoost-Engeland
• Parijs en andere Franse logistieke knooppunten
• De Rijn-Ruhrregio en Berlijn
• De logistieke corridors in de Benelux (Rotterdam–Antwerpen–Brussel)

In deze markten beschikken zowel Prologis als Segro over aanzienlijke portefeuilles, wat bij een fusie zou leiden tot een hoge concentratie van logistiek topvastgoed. WDP zou in dat kader opportuniteiten kunnen benutten, met name om zijn aanwezigheid in Frankrijk en Duitsland verder uit te bouwen.

Strategische implicaties voor WDP

Het nieuws heeft volgens Wim Lewi een dubbele positieve impact voor WDP. Enerzijds wordt de lage waardering van WDP extra zichtbaar in vergelijking met Amerikaanse sectorgenoten. Anderzijds ontstaan er concrete groeikansen via mogelijke overnames van afgestoten activa.

Daarnaast wijst hij erop dat, indien de transactie niet doorgaat, WDP zelf een potentiële overnamekandidaat kan worden. Prologis heeft met dit bod immers duidelijk gemaakt dat het actief op zoek is naar groeimogelijkheden in Europa.

Een hogere aandelenkoers, dichter bij het koersdoel, zou WDP bovendien in staat stellen om actiever deel te nemen aan de consolidatiegolf in de sector, die steeds meer wordt gekenmerkt door een “eten of gegeten worden”-dynamiek.

Structurele waarderingskloof blijft zorgpunt

Wim Lewi benadrukt dat er een duidelijke waarderingskloof bestaat tussen vergelijkbare vastgoedbedrijven in de VS en Europa. Deze kloof kan volgens hem niet volledig worden verklaard door verschillen in liquiditeit.

De groei van Amerikaanse ETF’s versterkt dit effect bovendien, doordat kapitaalstromen systematisch richting de Amerikaanse markt vloeien. Dit dreigt de Europese aandelenmarkt verder onder druk te zetten en de waarderingsverschillen structureel te vergroten.

KBC Securities over WDP

KBC Securities-analist Wim Lewi stelt dat het overnamebod van Prologis op Segro een duidelijke bevestiging is van de onderwaardering van WDP. Hij verwacht dat WDP op termijn tegen een hogere waardering zou moeten noteren, gezien het bedrijf in het verleden heeft aangetoond succesvol te kunnen deelnemen aan consolidatieprocessen en waarde te creëren via transacties en inbreng in natura. Tegelijk ziet hij in het nieuws extra groeikansen via mogelijke desinvesteringen en onderstreept hij dat WDP strategisch goed gepositioneerd is in een consoliderende Europese markt. Het koersdoel voor WDP is 32 euro. De aanbeveling van KBC Securities is "Kopen".