KBC Securities verhoogt koersdoel voor vastgoedbedrijf CTP

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Hilde Van Boxstael, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Ellen Van Tongelen, Frank Hendrix en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

di. 30 sep 2025

11:33

CTP wil zijn expansie in Duitsland versnellen via brownfieldprojecten*, maar die vergen een andere aanpak dan de klassieke greenfieldontwikkeling. De vergunningen en afbraakprocedures zijn complex en tijdrovend, waardoor het groeitempo onder druk staat, zegt KBC Securities-analist Wim Lewi.

**Een brownfieldontwikkeling is een vastgoedproject waarbij gebouwd wordt op een terrein dat al eerder gebruikt is, bijvoorbeeld voor industrie, logistiek of andere commerciële activiteiten. Het gaat dus om herontwikkeling van bestaande sites, vaak met infrastructuur die deels behouden of gesaneerd wordt.

CTP?
CTP bezit, ontwikkelt en beheert logistiek en industrieel vastgoed in Centraal- en Oost-Europa. Het bedrijf is opgericht in 1998 en gevestigd in Amsterdam. Het vastgoed wordt voornamelijk gebruikt voor productie en opslag, logistiek en distributie voor derden, kantoren en overig.

Duitse brownfields vragen andere aanpak

Tijdens de Capital Markets Day (CMD) lichtte CTP zijn groeistrategie in Duitsland toe, die sterk leunt op brownfields in Noordrijn-Westfalen. Het bedrijf wil vanaf 2027 jaarlijks 200.000 tot 250.000 vierkante meter realiseren. Wim Lewi bezocht vier brownfieldlocaties met samen 500.000 vierkante meter bruto verhuurbare oppervlakte (GLA). In tegenstelling tot de grootschalige greenfieldontwikkelingen in Centraal- en Oost-Europa, vergen deze projecten intensieve onderhandelingen met lokale overheden. De focus ligt op het terugbrengen van werkgelegenheid en het behoud van erfgoed. Vergunningen kunnen tot drie jaar duren en de afbraak is vaak complex. CTP is daarom voorzichtiger met speculatieve bouw in deze regio.

Groeiambities vragen geografische spreiding

De versnelling in Duitsland alleen volstaat niet om CTP richting zijn doelstelling van 30 miljoen vierkante meter GLA tegen 2030 te brengen. Daarvoor zijn ook grote projecten in andere landen nodig, zoals een brownfield in Italië. Wim Lewi past zijn model aan en verhoogt zijn koersdoel, maar benadrukt dat de uitvoering vlekkeloos moet verlopen en dat de vraag van huurders in Europa moet aanhouden.

Brownfields zijn geen wandeling in het park

CTP, dat staat voor Central Trading Parks, noemt zichzelf "Parkbuilders". Het contrast met de CMD van vorig jaar in Boekarest-West is groot: daar worden gebouwen gefaseerd uitgerold op een greenfield van 2 miljoen vierkante meter (902.000 vierkante meter GLA), waar huurders vaak al na drie tot vier maanden kunnen intrekken.

De Duitse brownfields hebben een veel langere tijdshorizon en sommige delen worden pas tegen 2030 opgeleverd. Ze liggen dicht bij woongebieden en vereisen gedetailleerde planning en overleg. CTP heeft 100 voltijdse medewerkers in Duitsland om deze uitdaging aan te pakken. Het beoogde rendement op kosten (YoC) is 9 procent, wat haalbaar is, maar gespreid over een langere periode. Wim Lewi zou graag zien dat CTP de rente op deze ontwikkelingen kapitaliseert in de EPRA-winst per aandeel (EPS).

EPRA EPS geeft vertekend beeld

CTP rapporteert EPRA EPS*, maar volgens Wim Lewi vertekent dat de waardering. Alle ontwikkelingskosten worden meegenomen, maar de ontwikkelingswinsten niet. Het bedrijf genereert ongeveer 550 miljoen euro aan waardewinsten door eigen assets te ontwikkelen. Ongeveer twee derde van de medewerkers en operationele kosten zijn hieraan gelinkt. CTP telt ongeveer 1.000 medewerkers, wat meteen ook het kwetsbare punt is: het bedrijf moet voldoende vierkante meters ontwikkelen om iedereen aan het werk te houden in alle regio’s. Daarnaast moet het voldoende netto vermogenswaarde (NTA) creëren om de schulden onder controle te houden. Wim Lewi modelleert tot 2027, gezien de macro-economische onzekerheid, en verlaagt het ontwikkeltempo richting het einde van de horizon. Tot nu toe slaagt CTP erin om die grens jaarlijks te verleggen. Hij waardeert CTP op basis van een discounted cashflow (DCF) van de inkomsten uit bestaande activa, met een gewogen gemiddelde kapitaalkost (WACC) van 6 procent.

*EPRA EPS staat voor European Public Real Estate Association Earnings Per Share. Het is een aangepaste winstmaatstaf die specifiek wordt gebruikt door vastgoedbedrijven in Europa om beleggers een beter inzicht te geven in hun operationele prestaties. EPRA EPS probeert de terugkerende winst van een vastgoedbedrijf weer te geven, door niet-operationele en niet-terugkerende elementen uit de klassieke winst per aandeel (EPS) weg te filteren. Denk aan waardeveranderingen van vastgoed, winsten of verliezen op de verkoop van activa, eenmalige kosten of opbrengsten. Het doel is om beleggers een zuiverder beeld te geven van de winst die voortkomt uit de lopende huurinkomsten en operationele activiteiten.

KBC Securities over CTP

Wim Lewi rekt de ontwikkelingspijplijn uit tot en met 2027 en verwacht nu meer dan 1 miljard euro aan bruto huurinkomsten (GRI) in 2027. Hij behoudt een stabiele ontwikkelingswinst per vierkante meter. Hij past zijn model aan met onder andere een verhoging van de verwachte omzet in 2027 tot 1 miljard euro, en houdt rekening met een lagere WACC van 6 procent. Op basis daarvan verhoogt hij zijn koersdoel van 21.3 euro naar 23.0 euro. Hij handhaaft zijn "Opbouwen"-aanbeveling voor CTP.

Naar overzicht