KBC Securities verlaagt advies en koersdoel Intervest

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe,
Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

di. 21 mrt 2023

12:38

KBC Securities-analist Wim Lewi paste het waarderingsmodel van Intervest Offices & Warehouses aan voor de omvorming tot Intervest Warehouses (Iw). Hij mikt nu op een EPRA-winst per aandeel van 1,50 euro voor 2023 en 1,57 euro voor 2024. Ook verwacht hij een duidelijke opschoning van de oude kantorenportefeuille, waarvan sommige met complexe herstructurering te maken krijgen. In de toekomst zal wordt er geconcentreerd op de logistieke projecten. Die zijn goed voor zowat 100% van de pijplijn.

Financiële cijfers voor 2022

De brutohuuropbrengsten stegen tot 71,4 miljoen euro per jaar. Dat is 10% meer dan een jaar eerder, maar vooral meer dan de verhoopte 69,4 miljoen euro.
De EPRA-nettowinst landde op 45,2 miljoen euro, terwijl op 46,7 miljoen euro werd gemikt. Dat is 1% meer dan een jaar eerder.
De EPRA-winst per aandeel klokte met 1,71 euro onder de verhoopte 1,76 euro af en kromp zo’n 1% op jaarbasis.
De bezettingsgraad daalde van 94% naar 90% %, voornamelijk door een terugval in het kantorensegment. De logistieke activa kenden een bezettingsgraad van 97%, terwijl de kantoren voor 76% bezet waren. Dat is 11% minder dan een jaar eerder.

Balans:

Op de balans noteren we dat de kapitaalverhoging die in december 2022 werd doorgevoerd 49,2 miljoen euro opleverde, dankzij de verkoop van aandelen aan 18,50 euro. Daardoor werd de schuldratio gedrukt tot 48,0%.
De intrinsieke waarde (NTA of net tangible assets) bedroeg 23,50 euro per aandeel, terwijl op 23,67 euro werd gemikt. Het cijfer noteerde op het einde van 2021 nog op 24,83 euro.
De gemiddelde kost van schulden steeg van 1,7% naar 2,0%.
De faire waarde van de portefeuille stijgt met 125 miljoen euro tot 1,33 miljard euro, na een negatieve impact ter waarde van 26 miljoen in het kader van waarderingsbijpassingen.
Het brutohuurrendement op beschikbaar vastgoed daalde van 6,1% naar 6,0%
De gemiddelde huurtermijn bedroeg 4,9 jaar, verdeeld over het logistieke segment in België (5,3 jaar) en in Nederland (6,5 jaar). Bij kantoren bedraagt de termijn zo’n 2,9 jaar.

Vooruitzichten

Voor 2023 wordt een EPRA-winst per aandeel verwacht van minimaal 1,48 euro. Maar er werd op 1,74 euro gemikt.

Versnelde rotatie op komst

Wim Lewi vermoedt dat er werk wordt gemaakt van een opschoning van de oude portefeuille van kantoorvastgoed. Dat zal niet zomaar zonder slag of stoot gaan, want sommige activa staan een complexe herstructurering te wachten. Positief is dan weer dat de verkoop van activa een minderuitgave inhoudt van toekomstige investeringsbudgetten.

En voor wat die toekomst betreft: Intervest zal zich waarschijnlijk quasi integraal richten op haar logistieke projecten, want die maken vandaag al zowat 100% van de pijplijn uit. Veel van die projecten in ontwikkeling zullen trouwens in de loop van boekjaar 2024 voltooid zijn.

Om dat nieuws beter verteerbaar te maken, heeft Intervest een ambitieuze (EPRA) winstdoelstelling van 1,85 euro voor 2025 vooropgesteld. Dat moet gerealiseerd worden met een op een portefeuille van meer dan 1,8 miljard euro. Het dividend over 2022 en 2023 werd anderzijds herbevestigd op 1,53 euro per aandeel.

KBC Securities over Intervest

Wim Lewi heeft na een hele rist aanpassingen het koersdoel bij de geschatte intrinsieke waarde (NTA) van 25 euro doen aanleunen. Dat cijfer is onder meer gebaseerd op een verwachte EPRA-winst per aandeel van minimum 1,48 euro, afgaande op de officiële voorspelling van het management. Dat is een scherp contrast met de eerdere raming van onze analist. Die mikte immers op 1,74 euro per aandeel, waarmee hij 1 cent boven de analistenconsensus (1,73 euro) uitkwam.

Het aandeel wordt vandaag verhandeld aan een korting van 21% ten opzichte van de geschatte intrinsieke waarde. Dat moet meer dan enige bescherming bieden tegen de marktreactie waarin onzekerheid over de herstructurering van de portefeuille centraal staat. Nog een zekerheid zijn de schattingen van Wim Lewi ten aanzien van de voorziene toekomst. Hij mikt namelijk op een EPRA-winstschattingen van 1,50 euro voor 2023 en 1,57 euro voor 2024.

Intervest Offices & Warehouses biedt een goedkope instap in de logistieke Benelux-markt aan. Momenteel bestaat 73% van de faire waarde uit logistiek vastgoed tegenover 27% voor kantoren. De balans zal in de toekomst sneller richting logistiek gaan. Het bedrijf heeft een namelijk strategische focus op multimodale ontwikkelingen zoals de recente investering in de Zeebrugge-terminal. Katalysatoren die het aandeel een boost kunnen geven zijn dan ook de verkoop of herbestemming van bepaalde kantoorgebouwen.

Het advies daalt van “Kopen” naar “Opbouwen” en het koersdoel daalt van 29,5 naar 25 euro. Het Intervest-aandeel noteert momenteel aan 18,82 euro (-1,16%)

Naar overzicht