Shurgard heeft in de eerste helft van 2026 duidelijk zwakker gepresteerd dan verwacht, waardoor het bedrijf zijn vooruitzichten voor het volledige boekjaar heeft moeten verlagen. Volgens KBC Securities-analist Wim Lewi bleven zowel de huurinkomstengroei als de winstgevendheid achter op de verwachtingen, onder meer door een competitieve markt in het Verenigd Koninkrijk en België. Hoewel de balans gezond blijft en de intrinsieke waarde verder toenam, verwacht de analist dat het tijd zal kosten voordat het vertrouwen van beleggers volledig terugkeert.

Shurgard?

Shurgard  is de grootste ontwikkelaar, eigenaar en exploitant van "self-storage centra" in Europa. Het bedrijf bezit 257 self-storage centra in zeven Europese landen (België, Denemarken, Frankrijk, Duitsland, Nederland, Zweden en het Verenigd Koninkrijk). Deze centra hebben betrekking op ongeveer 132 miljoen verhuurbare vierkante meter en bedienen meer dan 190.000 klanten. Het bedrijf richt zich op stedelijke gebieden in heel Europa met ongeveer 92% van de winkels in hoofdsteden en grote steden.

Tegenvallende resultaten in eerste jaarhelft

Shurgard rapporteerde over de eerste zes maanden van 2026 een aangepast EPRA-resultaat* van 77,7 miljoen euro, beduidend minder dan de 82,9 miljoen euro waarop Wim Lewi had gerekend. Dat komt neer op een daling met 4,0% tegenover dezelfde periode vorig jaar.

*Het aangepast EPRA-resultaat (Adjusted EPRA Earnings) is een veelgebruikte winstmaatstaf bij Europese vastgoedvennootschappen. EPRA staat voor European Public Real Estate Association. Het cijfer probeert de terugkerende operationele winst van een vastgoedbedrijf weer te geven door een aantal eenmalige of niet-kaskosten buiten beschouwing te laten.

De aangepaste EPRA-winst per aandeel bedroeg 0,77 euro, tegenover een verwachte 0,82 euro. Ook dat cijfer lag lager dan verwacht en betekent een daling van 6,2% op jaarbasis.

De vastgoedinkomsten (NOI of nettohuurinkomsten) kwamen uit op 140,2 miljoen euro, tegenover een verwachte 149,7 miljoen euro. Op jaarbasis steeg dit cijfer nauwelijks met 0,2%.

Groei in vergelijkbare panden valt terug

De belangrijkste teleurstelling zat volgens Wim Lewi in de prestaties van de bestaande portefeuille. De omzetgroei op vergelijkbare locaties bedroeg slechts 1,4%, terwijl KBC Securities uitging van 3,0%.

De bezettingsgraad van de volledige portefeuille daalde van 85,5% een jaar eerder naar 83,6%. Tegelijkertijd steeg de gemiddelde omzet per vierkante meter in vergelijkbare vestigingen met slechts 1,0% tot 287,4 euro per vierkante meter.

De lagere bezettingsgraad en beperktere huurgroei drukken op de operationele prestaties. Volgens de analist gebruikt Shurgard in het Verenigd Koninkrijk meer kortingen om klanten aan te trekken en de bezettingsgraad te ondersteunen. Die strategie helpt de bezettingsgraad, maar gaat ten koste van de winstgevendheid.

Ook de NOI-marge kwam onder druk te staan. Die daalde met 1,7 procentpunt tot 61,1%.

Grote verschillen tussen de verschillende markten

Binnen de bestaande portefeuille bleven de prestaties sterk verschillen per land.

Duitsland realiseerde een omzetgroei van 2,1% op vergelijkbare basis, terwijl Nederland zelfs een groei van 2,7% liet optekenen. Zweden was de sterkste markt met een groei van 4,6%.

Frankrijk bleef vrijwel stabiel met een groei van slechts 0,1%. Het Verenigd Koninkrijk stelde teleur met een daling van 0,9% op vergelijkbare basis. Wel verbeterde de bezettingsgraad van de vergelijkbare Britse portefeuille licht ten opzichte van het voorgaande kwartaal.

De zwakkere prestaties in het Verenigd Koninkrijk en België lagen mee aan de basis van de neerwaartse bijstelling van de vooruitzichten.

Vooruitzichten voor 2026 verlaagd

Door de tegenvallende evolutie van de huurinkomsten heeft Shurgard zijn verwachtingen voor het volledige boekjaar teruggeschroefd.

Waar eerder werd gerekend op een omzetgroei tussen 6% en 8%, verwacht het bedrijf nu nog een groei tussen 3,5% en 4,5%.

Ook de prognose voor de aangepaste EPRA-winst per aandeel werd verlaagd naar een bandbreedte van 1,64 euro tot 1,68 euro. Dat ligt duidelijk onder de verwachting van Wim Lewi, die uitging van 1,77 euro per aandeel.

Voor de nettohuurinkomsten wordt nu gemikt op ongeveer 286 miljoen euro tot 291 miljoen euro, aanzienlijk lager dan de eerdere verwachting van 315,9 miljoen euro.

Intrinsieke waarde stijgt ondanks zwakker operationeel resultaat

Ondanks de operationele tegenwind bleef de intrinsieke waarde van de vastgoedportefeuille stijgen.

De EPRA NTA, een maatstaf voor de intrinsieke waarde per aandeel, steeg met 0,7% op jaarbasis tot 53,6 euro per aandeel. Deze toename werd ondersteund door een positieve herwaardering van de vastgoedportefeuille ter waarde van 145 miljoen euro.

Op basis van die intrinsieke waarde noteert het aandeel momenteel tegen een korting van meer dan 50%.

Balans blijft sterk ondanks hoge investeringen

Shurgard blijft stevig investeren in groei. De onderneming heeft haar investeringsuitgaven de voorbije jaren aanzienlijk verhoogd en blijft actief zoeken naar bijkomende overnames.

Volgens Wim Lewi zal het investeringsprogramma van 1,4 miljard euro voor de periode 2024-2026 waarschijnlijk hoger uitvallen dan oorspronkelijk gepland. De overname van Lok'nStore speelde daarbij een belangrijke rol.

Ondanks deze investeringen blijft de balans volgens de analist gezond. De schuldgraad* steeg sinds het begin van het jaar van 23,0% naar 23,7%, wat ruim binnen de doelstellingen van de onderneming blijft. Shurgard bevestigde bovendien dat zijn BBB+-kredietrating verenigbaar is met een LTV-ratio tussen 25% en 35%.

*De schuldgraad geeft aan hoeveel schulden een bedrijf heeft in verhouding tot de waarde van zijn activa. Bij vastgoedbedrijven wordt meestal de LTV-ratio (Loan-to-Value) gebruikt. De formule is: LTV = netto financiële schuld / waarde van de vastgoedportefeuille. Een voorbeeld: Vastgoedportefeuille: 10 miljard euro, netto schuld: 2,5 miljard euro, Dan bedraagt de LTV: 2,5 miljard / 10 miljard = 25%.

KBC Securities over Shurgard

KBC Securities-analist Wim Lewi is ontgoocheld over de resultaten van de eerste helft van 2026. De zwakke groei van de huurinkomsten, de dalende bezettingsgraad en de neerwaartse bijstelling van de verwachtingen tonen volgens hem aan dat de onderneming momenteel kampt met een uitdagende marktomgeving, vooral in het Verenigd Koninkrijk en België. Daarnaast merkt hij op dat een reeks tegenvallende resultaten de geloofwaardigheid van het bedrijf bij beleggers heeft aangetast, waardoor het tijd zal kosten voordat het vertrouwen volledig hersteld is.

Tegelijk wijst hij erop dat de sterke balans, de grote korting op de intrinsieke waarde en de lopende consolidatie binnen de Europese vastgoedsector een zekere bodem onder de aandelenkoers leggen. Wim Lewi verlaagt daarom zijn "Kopen"-aanbeveling naar een "Houden"-aanbeveling en verlaagt het koersdoel van 36 euro naar 25 euro.