KBC Securities verlaagt koersdoel voor Nextensa

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Jacob Mekhael, Jens Meersman, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel,Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Sharad Kumar Surendran Palani, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Thomas Vranken, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Jens Meersman, Ellen Van Tongelen en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

vr. 7 mrt 2025

10:57

Nextensa heeft de Knauf Shopping Centers verkocht, de Proximus-torens verworven en het dividend verlaagd. Deze stappen zijn genomen om het bedrijf meer te positioneren als een echte vastgoedontwikkelaar, weg van investeringsvastgoed. Dat zal op de lange termijn leiden tot meer volatiliteit in de winst, meent KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete.

Nextensa?
Nextensa is een vastgoedinvesteerder en -ontwikkelaar die wordt geleid door een divers en ervaren team. Nextensa beheert een duurzame vastgoedportefeuille van hoge kwaliteit en is actief in aantrekkelijke markten. Door het creëren van een uniek aanbod genereert Nextensa toegevoegde waarde en onderscheidt het zich van de concurrentie.

Het bedrijf was voorheen bekend als "Leaseinvest Real Estate" en werd een gemengde vastgoedinvesteerder en -ontwikkelaar als gevolg van de fusie met "Extensa". Na de fusie haalt Nextensa haar inkomsten zowel uit huurinkomsten als uit de verkoop van ontwikkelingsprojecten. De onderneming is actief in België, Luxemburg en Oostenrijk en focust op de retailsector (retailparken & winkelcentra), de residentiële sector en kantoren.

Lager dividend als pasmunt voor investeringen
Investeerders reageerden negatief op de aangekondigde dividendverlaging. De dividendverlaging en activa verkopen waren noodzakelijk om een verwaterende kapitaalverhoging na de lucratieve Proximus-acquisitie te vermijden en de belangen van minderheidsaandeelhouders te beschermen, oordeelt Lynn.

De verhuis van Proximus naar T&T* was noodzakelijk om het risico van het T&T-kantorengedeelte (38 000 vierkante meter) te verlagen, aangezien Hotel Des Douanes (5 000 vierkante meter) er tot op heden zonder huurder blijft.

Lynn gelooft dat de komst van Proximus een boost zal zijn voor de hele site, maar zal nog een tijd in beslag nemen, wat de timing van de kasstromen beïnvloedt.

*Nextensa is er onlangs in geslaagd om Proximus te overtuigen het hoofdkantoor naar de Tour & Taxis-site (T&T), onderdeel van Nextensa’s Lake Side-project, te verplaatsen. In de deal kocht Nextensa de twee Proximus-torens aan het station Brussel-Noord over van het telecombedrijf.

Verschuift het risico naar het Noord-gebied?
Geruchten spreken van een overnameprijs voor de Proximus-torens van 60 miljoen euro. Immobel, dat eerder afzag van de ontwikkeling van de torens, heeft wel een vergunning om de torens te renoveren op zak. Om tijd te besparen verwacht Lynn dat Nextensa de vergunning zal overkopen en enkele wijzigingen zal aanbrengen.

Op dit moment zit één toren vol met kantoren en de andere toren vol met residentieel vastgoed. Aanvankelijk was het plan van Immobel om de kantoortoren te renoveren en de Proximus-medewerkers terug naar de toren te verhuizen. Aangezien Proximus naar T&T verhuist, blijft de vraag wie de grote hoeveelheid verhuurbare ruimte zal overnemen. Er zijn niet veel kandidaten, maar Lynn denkt aan overheidsinstellingen. Het zouden zelfs de Europese instellingen kunnen zijn die het Leopold-district verlaten met project City Forward. Het Noordstation is het drukste station van het land en het doel is om de hele site te vernieuwen tot een gemengd gebruiksgebied.

Lynn denkt dat de totale ontwikkelingskost van de Proximus-torens 180 miljoen euro zal bedragen. Residentiële/sociale woningen worden vaak gebruikt om vergunningen te verkrijgen en projecten minder risicovol te maken, maar hebben een lagere marge.

Aflopende schulden
Hoewel Nextensa een goede referentieaandeelhouder* heeft, verkiest Lynn geen kapitaalverhogingen op dit koersniveau. Nextensa heeft verschillende kortlopende schulden die binnen de twee jaar aflopen. 250 miljoen euro bankleningen zullen op korte termijn aflopen. 170 miljoen euro is al gedekt door de verkoop van de Knauf Shopping Centers . 80 miljoen euro zal worden doorgerold, besprekingen met de banken daarover zijn gaande. Er is 80 miljoen euro CP** als een back-uplijn.

*Investeringsmaatschappij Ackermans & van Haaren bezit 61,93% van Nextensa
** Commercial Paper: kortlopende schuldbewijs dat door bedrijven wordt uitgegeven om hun kortetermijnfinancieringsbehoeften te dekken

KBC Securities over Nextensa
Analiste Lynn Hautekeete meent dat de stappen die Nextensa nam, zoals de verkoop van activa en de dividendverlaging, noodzakelijk waren om een verwaterende kapitaalverhoging te vermijden en de belangen van minderheidsaandeelhouders te beschermen.

Ze ziet echter een vertraagde verkoop van woningen: 2025 zal in lijn met 2024 en in 2026 voorziet ze een “zwakke” verkoop. Lynn past haar model aan die gegevens aan. Ook de commercialisering van Lakeside is vertraagd en zal vanaf 2027 bijdragen aan de winst- en verliesrekening. Ze herhaalt de ‘Opbouwen’-aanbeveling, maar verlaagt het koersdoel van 54,0 euro naar 50,0 euro.

Naar overzicht