Wereldhave heeft zijn balans de voorbije maanden verder versterkt en kan vanaf 2027 profiteren van een belastingmeevaller dankzij de herstructurering van zijn Nederlandse vastgoedstructuur. Volgens KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete onderschat de markt het winstherstel dat daaruit kan voortvloeien, terwijl het aandeel goedkoper noteert dan sectorgenoten. Die combinatie is voor haar voldoende reden om Wereldhave opnieuw als een van de favoriete aandelen in de Bolero Benelux Selectie naar voren te schuiven.

Wereldhave?

Wereldhave is een Nederlandse, beursgenoteerde retail‑REIT met een vastgoedportefeuille van 2,4 miljard euro verspreid over:

• Nederland: 39%
• België: 46%
• Frankrijk: 7%
• Luxemburg: 8%

Nederlandse belastingen drukten de winst

De afschaffing van het Nederlandse FBI-regime vormde de voorbije periode een belangrijke rem op de winst van Wereldhave. In 2025 drukte de Nederlandse vennootschapsbelasting het directe resultaat per aandeel met 0,09 euro. Daardoor kwam het directe resultaat per aandeel uit op 1,86 euro, tegenover 1,95 euro zonder die belastingimpact.

Wereldhave kondigde bij de resultaten over het derde kwartaal een herstructurering van zijn Nederlandse vastgoedstructuur aan. Het bedrijf evolueert naar een meer gefragmenteerde structuur die beter aansluit bij wat gebruikelijk is in de markt. De nieuwe structuur moet tegen het einde van 2026 operationeel zijn en vanaf 2027 een positieve bijdrage leveren aan het directe resultaat per aandeel.

De meeste kosten van de herstructurering worden al in 2026 verwerkt. Hoewel Wereldhave bij de kwartaalupdate geen gedetailleerde financiële impact meegaf, moet de nieuwe structuur een efficiëntere verdeling van de financiering over de verschillende Nederlandse vastgoedentiteiten mogelijk maken. Daardoor kan een deel van het belastingnadeel na het verlies van het FBI-regime worden teruggewonnen.

Lynn Hautekeete verwacht dat vanaf 2027 minstens 0,06 euro per aandeel van de belastingdruk van 0,09 euro uit 2025 kan worden gerecupereerd.

Markt onderschat winstpotentieel voor 2027 en 2028

Voor 2026 verwacht de analiste dat het directe resultaat per aandeel rond het midden van de door Wereldhave afgegeven vork van 1,85 tot 1,95 euro zal uitkomen. Dat ligt in lijn met de gemiddelde analistenverwachting of gav.

Het interessante deel van het verhaal bevindt zich volgens haar daarom vooral vanaf 2027. De gav voor 2027 en 2028 houdt volgens haar nog onvoldoende rekening met de voordelen van de Nederlandse belastingherstructurering. De beperkte koersreactie na de resultaten van het derde kwartaal suggereert bovendien dat ook beleggers dat potentiële voordeel nog niet volledig in de beurskoers hebben verwerkt.

Wereldhave noteert tegen ongeveer 9,3 keer de verwachte winst voor de komende twaalf maanden, tegenover ongeveer 9,6 keer voor vergelijkbare vastgoedbedrijven. Dat is opvallend omdat Wereldhave volgens de analiste over een van de sterkere balansen binnen de sector beschikt en een lager dan gemiddelde blootstelling aan Frankrijk heeft.

De combinatie van mogelijke opwaartse winstbijstellingen en ondersteuning vanuit de waardering maakt het aandeel daardoor aantrekkelijk.

Verkopen versterken de balans

De recente vastgoedverkopen hebben de schuldpositie van Wereldhave verder verbeterd. Pro forma bedraagt de verhouding tussen de nettoschuld en EBITDA nog 7,1 keer.

Voor Lynn Hautekeete is niet alleen de schuldafbouw zelf positief, maar ook de manier waarop Wereldhave die realiseert. De verkoop van winkelcentrum De Mael voor 49 miljoen euro gebeurde boven boekwaarde en tegen een scherp netto-aanvangsrendement van 5,6%.

Ook de verkoop van Eggert voor 63 miljoen euro, ongeveer tegen boekwaarde, vindt ze interessant. Wereldhave verkoopt het vastgoed, maar behoudt het volledige mandaat voor het assetmanagement, vastgoedbeheer en verhuurbeheer.

Meer inkomsten zonder het vastgoed op de balans

Die constructie voegt een interessante kapitaalarme groeipoot toe aan het verhaal. Wereldhave kan inkomsten uit het beheer en zijn lokale expertise behouden zonder het vastgoed zelf op de balans te moeten houden.

Dat geeft het bedrijf de mogelijkheid om kapitaal vrij te maken en de schulden verder te verminderen, terwijl een deel van de inkomsten verbonden aan het vastgoed behouden blijft. De verkoop van Eggert combineert zo kapitaalrecyclage met de verdere uitbouw van het platform voor het beheer van vastgoed van derden.

De negatieve impact van de Eggert-verkoop op de winst wordt volgens de analiste bovendien gecompenseerd door het verwachte belastingvoordeel van de Nederlandse herstructurering.

KBC Securities over Wereldhave

KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete ziet bij Wereldhave een aantrekkelijke combinatie van een sterkere balans, verborgen winstpotentieel vanaf 2027 en een relatief lage waardering. De schuldgraad is teruggebracht tot 7,1 keer nettoschuld/EBITDA, terwijl de recente verkopen aantonen dat Wereldhave tegelijk een meer kapitaalarme beheeractiviteit kan uitbouwen. Vooral het mogelijke herstel van minstens 0,06 euro per aandeel van de Nederlandse belastingdruk is volgens haar nog onvoldoende verwerkt in de verwachtingen voor 2027 en 2028. KBC Securities neemt Wereldhave daarom op in zijn Bolero Benelux Selectie en verhoogt de aanbeveling van "Opbouwen" naar "Kopen". Het Koersdoel bedraagt 21 euro.