vr. 30 okt 2026
Montea betreedt de Italiaanse logistieke vastgoedmarkt via een transactie van 383 miljoen euro met Weerts Logistics Parks, die tegelijk de nieuwe grootste aandeelhouder van Montea wordt. De bestaande vastgoedportefeuille levert op korte termijn een beperkte winstbijdrage, maar het belangrijkste potentieel zit volgens de analist in de toekomstige Italiaanse ontwikkelingen en de structurele samenwerking met Weerts. De transactie overtuigt vooral door de strategische meerwaarde en de bijzonder gunstige aandelenfinanciering, waardoor KBC Securities zijn aanbeveling verhoogt, aldus KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete.
Montea?
Montea is een GVV, gespecialiseerd in logistiek vastgoed in België, Frankrijk en Nederland. De vastgoedportefeuille van Montea vertegenwoordigt een totale vloeroppervlakte van meer dan 1,7 miljoen m², verspreid over meer dan 75 locaties. Montea NV is sinds 2006 genoteerd op NYSE Euronext Brussel (MON) en Parijs (MONTP).
Transactie van 383 miljoen euro
De overeenkomst met Weerts Logistics Parks omvat veel meer dan een klassieke vastgoedovername. Montea verwerft voor 344 miljoen euro een portefeuille van tien logistieke activa en investeert daarnaast 39 miljoen euro om zijn belang in de uitgebreide WLP X/Skechers-joint venture te verhogen van 40 naar 49 procent.
Van de tien overgenomen activa zijn er zes al opgeleverd. De overige vier worden in 2027 afgewerkt. In totaal omvat de vastgoedportefeuille ongeveer 310.000 vierkante meter.
Acht activa bevinden zich in Italië en vertegenwoordigen samen een vastgoedwaarde van 289 miljoen euro. Het geschatte nettorendement op deze Italiaanse portefeuille bedraagt 5,8 procent. Daarnaast worden twee Duitse activa ter waarde van 55 miljoen euro overgenomen tegen een rendement van 5,5 procent. Over de volledige portefeuille bedraagt het gewogen gemiddelde acquisitierendement 5,7 procent.
Volledig verhuurde portefeuille
Alle activa zijn volledig verhuurd of vooraf verhuurd. De gemiddelde resterende huurtermijn, de zogenoemde WALT, bedraagt een bijzonder lange 16 jaar.
De portefeuille genereert jaarlijks 20 miljoen euro aan nettohuurinkomsten. Daarbij is er slechts een beperkte weglek via operationele kosten en belastingen. Dat ondersteunt Montea's verwachting van een operationele marge van 90 procent in 2027.
Weerts garandeert de inkomsten van de ontwikkelingsprojecten tot aan de oplevering. Daardoor kan Montea vanaf 15 december rekenen op de volledige jaarlijkse nettohuurinkomsten van 20 miljoen euro, hoewel vier van de gebouwen pas in de loop van 2027 worden afgewerkt.
De gebouwen zijn bovendien gloednieuw. Door de overname daalt de gemiddelde leeftijd van Montea's vastgoedportefeuille aanzienlijk, van 12,2 naar 10,8 jaar.
Nieuwe grootste huurder, lagere concentratie
MVN wordt door de transactie de grootste huurder van Montea en vertegenwoordigt 6,5 procent van de portefeuille. Daarmee komt MVN voor Jacky Perrenot, dat goed is voor 4,9 procent.
Ondanks de komst van een nieuwe grootste huurder verbetert de spreiding van de portefeuille. De concentratie bij de tien grootste huurders daalt met 150 basispunten.
Naast de vastgoedportefeuille vergroot Montea zijn belang in de WLP X/Skechers-joint venture van 40 naar 49 procent. De uitgebreide joint venture omvat ongeveer 230.000 vierkante meter logistiek vastgoed.
Weerts wordt grootste aandeelhouder
Een belangrijk onderdeel van de transactie is de manier waarop Montea de overname financiert. Weerts Logistics Parks ontvangt 2,64 miljoen nieuwe aandelen Montea met een totale waarde van 219 miljoen euro.
Die aandelen worden uitgegeven tegen 82,97 euro per aandeel. Dat is 1,3 procent boven de recentste EPRA NTA van 81,92 euro en maar liefst 28 procent boven de slotkoers van 64,80 euro.
Die aanzienlijke premie maakt de economische logica van de transactie veel aantrekkelijker. Het acquisitierendement van 5,7 procent is op zichzelf immers niet uitzonderlijk aantrekkelijk. Maar doordat een groot gedeelte van de overname wordt betaald met aandelen die ver boven de beurskoers worden uitgegeven, verbetert het financiële plaatje aanzienlijk.
Na de transactie krijgt Weerts Logistics Parks een belang van 10,1 procent in Montea. Daarmee wordt het de grootste aandeelhouder, vóór referentieaandeelhouder familie De Pauw, die 9,4 procent bezit.
De nieuwe aandelen zijn gedurende twaalf maanden geblokkeerd en hebben recht op het dividend over 2027. De aandelenuitgifte moet worden goedgekeurd tijdens de buitengewone algemene vergadering van 3 december. De afronding van de transactie wordt rond 15 december 2026 verwacht. Zowel de raad van bestuur van Montea als de familie De Pauw steunt de transactie unaniem.
Beperkte winstbijdrage van bestaande activa
Op basis van uitsluitend de overgenomen bestaande vastgoedportefeuille is de transactie in 2027 licht winstverhogend voor de EPRA-winst per aandeel.
Montea profiteert daarbij van de jaarlijkse nettohuurinkomsten van 20 miljoen euro, de beperkte operationele en fiscale kosten en de garantie van Weerts vanaf de eerste dag. Bovendien wordt een gedeelte van de overnamesom pas in de loop van 2027 betaald, wat tijdelijk een bijkomend positief timingseffect creëert.
Zodra zowel de volledige financieringskosten als de verwatering door de nieuwe aandelen doorwegen, verdwijnt dat voordeel grotendeels. Voor 2028 blijft de verwachte EPRA-winst per aandeel daarom nagenoeg ongewijzigd op 5,82 euro.
Balans blijft intact
Ondanks de omvang van de transactie blijft de impact op de balans neutraal. De pro-formaschuldgraad of loan-to-value blijft op 40,3 procent. Ook de verhouding tussen de aangepaste nettoschuld en de bedrijfskasstroom blijft ongewijzigd op 7,6 keer.
Dat betekent dat Montea via de transactie onmiddellijk een betekenisvolle positie in Italië kan uitbouwen zonder zijn financiële hefboom te verhogen.
Italië moet vanaf 2028 voor extra groei zorgen
De belangrijkste waarde van de overeenkomst ligt dan ook niet in de beperkte onmiddellijke winstbijdrage van de aangekochte gebouwen. Montea krijgt in één beweging schaalgrootte en een lokaal platform in Italië, terwijl de positie in Duitsland verder wordt uitgebreid.
Vooral het ontwikkelingspotentieel in Italië is belangrijk. De samenwerking met Weerts voorziet Italiaanse ontwikkelingsprojecten tegen een rendement van 7,5 procent.
Die projecten kunnen vanaf 2028 voor een bijkomende stijging van de winst per aandeel zorgen. Dat potentiële voordeel is nog niet opgenomen in de aangepaste financiële ramingen. De samenwerking met Weerts moet daardoor op langere termijn de eigenlijke bron van waardecreatie worden.
Er is wel een potentieel risico verbonden aan het nieuwe aandelenbelang van Weerts. Na afloop van de lock-upperiode van twaalf maanden zouden de aandelen in theorie opnieuw op de markt kunnen komen en zo voor verkoopdruk zorgen. Dat risico wordt evenwel getemperd doordat beide partners ontwikkelingsambities hebben die minstens tot 2030 lopen.
KBC Securities over Montea
KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete ziet de deal vooral als een strategisch partnership en niet louter als een vastgoedovername. Het acquisitierendement van 5,7 procent is op zichzelf niet bijzonder aantrekkelijk en de bestaande activa zorgen na het tijdelijke voordeel in 2027 nauwelijks voor extra winst per aandeel. De uitgifte van 219 miljoen euro aan nieuwe aandelen tegen een indrukwekkende premie van 28 procent op de beurskoers maakt de transactie financieel echter veel interessanter, terwijl de schuldgraad neutraal blijft.
Bovendien krijgt Montea onmiddellijk schaalgrootte en een lokaal platform in Italië, waarbij vooral de toekomstige ontwikkelingen tegen een rendement van 7,5 procent vanaf 2028 voor extra waardecreatie kunnen zorgen. Lynn Hautekeete verhoogt daarom haar aanbeveling van "Opbouwen" naar "Kopen" en ook het koersdoel gaat omhoog van 76 naar 78 euro.
