Montea heeft de langverwachte laatste ontwikkelingsfase aangekondigd van zijn Glassworks Park in het Nederlandse Tiel, een voormalige AGC-brownfieldsite. Met het nieuwe logistieke project DC Quartz wordt 67.400 vierkante meter extra magazijnruimte ontwikkeld, waarvan al 70% vooraf verhuurd is aan BSH Home Appliances, de producent van huishoudtoestellen van de merken Bosch en Siemens. De transacties tonen volgens KBC Securities-analist Wim Lewi opnieuw aan hoe Montea strategische grondposities succesvol omzet in rendabele logistieke ontwikkelingen met beperkte leegstandsrisico’s.

Montea?
Montea  is een GVV, gespecialiseerd in logistiek vastgoed in België, Frankrijk en Nederland. De vastgoedportefeuille van Montea vertegenwoordigt een totale vloeroppervlakte van meer dan 1,7 miljoen m², verspreid over meer dan 75 locaties. Montea NV is sinds 2006 genoteerd op NYSE Euronext Brussel (MON) en Parijs (MONTP).

DC Quartz vormt sluitstuk van Glassworks Park

Montea kondigde de ontwikkeling aan van DC Quartz, een logistiek gebouw van 67.400 vierkante meter op het Glassworks Park in Tiel. Het project vormt de laatste grote fase van de herontwikkeling van de voormalige AGC-glasfabriek.

BSH Home Appliances heeft reeds 46.700 vierkante meter van het project gehuurd, goed voor ongeveer 70% van de totale oppervlakte. De huurovereenkomst loopt over tien jaar en werd afgesloten als een zogenaamde triple-net lease, wat betekent dat de huurder instaat voor de meeste operationele kosten, belastingen en onderhoudsuitgaven. Voor de resterende 30% van de beschikbare ruimte lopen volgens Montea vergevorderde onderhandelingen, waardoor het verhuurrisico verder beperkt blijft.

Investering van 69 miljoen euro

Met DC Quartz is een investering gemoeid van ongeveer 69 miljoen euro. Het project versterkt de positie van Montea binnen zijn Nederlandse logistieke portefeuille en past binnen de strategie om te groeien via eigen ontwikkelingen op strategisch gelegen locaties. De bouw van het distributiecentrum staat gepland voor het vierde kwartaal van 2026. De oplevering wordt verwacht in het eerste kwartaal van 2028. Na de ontwikkeling van DC Quartz zal 88% van de totale verhuurbare oppervlakte van het Glassworks Park – goed voor ongeveer 200.000 vierkante meter – reeds zijn gerealiseerd of in ontwikkeling zijn. Dat onderstreept volgens het bedrijf het succesvolle verhuurtraject dat op deze locatie werd opgebouwd.

Sterke troeven van de locatie

Wim wijst erop dat de resterende beschikbare oppervlakte naar verwachting tijdig verhuurd zal raken dankzij twee belangrijke voordelen van de site.

Een eerste troef is de ruime beschikbaarheid van elektriciteitscapaciteit. Dat is bijzonder waardevol in Nederland, waar het elektriciteitsnet op veel plaatsen onder druk staat en nieuwe aansluitingen vaak moeilijk verkrijgbaar zijn. De voormalige glasfabriek beschikte over energie-intensieve hoogovens, waardoor de locatie vandaag nog steeds over aanzienlijke netcapaciteit beschikt.

Daarnaast geniet de site van een uitstekende multimodale ligging. Glassworks Park bevindt zich nabij belangrijke autosnelwegen en heeft tevens toegang tot transport via het water. Die combinatie maakt het terrein aantrekkelijk voor logistieke spelers die streven naar efficiënte en duurzame transportoplossingen.

Brownfields worden steeds belangrijker

De ontwikkeling in Tiel illustreert volgens de analist ook een bredere trend binnen de Nederlandse logistieke vastgoedmarkt. Grootschalige nieuwe ontwikkelingslocaties worden steeds schaarser, waardoor brownfieldprojecten een van de weinige overblijvende mogelijkheden zijn om grote logistieke sites te realiseren.

Montea heeft de afgelopen jaren aangetoond succesvol te kunnen concurreren voor dergelijke complexe herontwikkelingsprojecten. Sinds 2021 investeerde de groep in totaal 178 miljoen euro in vijf projecten in Tiel.

Die investeringen werden gerealiseerd tegen een netto aanvangsrendement van 7,5% en een gemiddelde resterende huurduur van 13 jaar. Dat bevestigt volgens de analist dat Montea in staat is om aantrekkelijke rendementen te combineren met langlopende huurcontracten.

Voorverhuur beperkt risico's

Montea blijft traditioneel voorzichtig omgaan met nieuwe ontwikkelingen. De vastgoedgroep start doorgaans pas met bouwen wanneer tussen 80% en 90% van een project vooraf verhuurd is.

De huidige voorverhuring van 70% ligt nog onder dat niveau, maar de vergevorderde onderhandelingen voor de resterende ruimte geven volgens de analist vertrouwen dat de noodzakelijke verhuurdrempel kan worden bereikt voordat de bouw effectief van start gaat.

De aanwezigheid van een grote en kredietwaardige huurder zoals BSH Home Appliances verlaagt bovendien het risico van het project aanzienlijk.

KBC Securities over Montea

Tom Noyens ziet in DC Quartz opnieuw een sterk voorbeeld van Montea's ontwikkelingsgedreven groeimodel. Volgens hem slaagt de logistieke vastgoedgroep erin om strategisch gelegen gronden om te zetten in vooraf verhuurde projecten met aantrekkelijke rendementen. De combinatie van een kwalitatieve huurder, een huurcontract van tien jaar, beperkte leegstandsrisico's en een verwacht rendement van 7,5% toont volgens hem aan dat Montea ook complexe brownfieldontwikkelingen succesvol kan realiseren. Daarnaast benadrukt hij dat locaties met beschikbare elektriciteitscapaciteit steeds waardevoller worden in Nederland, wat op termijn de huurinkomsten en vastgoedwaarderingen binnen de Nederlandse portefeuille van Montea verder kan ondersteunen. Tom Noyens handhaaft zijn "Kopen"-aanbeveling voor Montea met een koersdoel van 88 euro.