Prologis heeft in het tweede kwartaal van 2026 beter gepresteerd dan verwacht, geholpen door een sterke groei van de huurinkomsten en een recordvolume aan nieuwe huurcontracten. De logistieke vastgoedgroep verhoogde daarop haar vooruitzichten voor 2026 en ziet de vraag naar logistiek vastgoed verder verbreden naar sectoren zoals e-commerce, geavanceerde productie en digitale infrastructuur. Volgens KBC Securities-analist Guglielmo Filangieri zijn de operationele prestaties bemoedigend, maar blijft de waardering van het aandeel relatief hoog, waardoor het opwaarts potentieel beperkt blijft.

Prologis?

Prologis  is een Amerikaanse wereldspeler actief in de bouw en verhuur van logistiek vastgoed met meer dan 4500 gebouwen en meer dan 5000 klanten. De geografische voetafdruk situeert zich hoofdzakelijk in de Verenigde Staten, maar ook in Europa en in het snelgroeiende Azië.

Sterke winstgroei dankzij hogere huurinkomsten

Prologis realiseerde in het tweede kwartaal een recurrente winst (Core FFO) van 1,63 dollar per aandeel. Daarmee lag het resultaat 5,4% boven de gemiddelde analistenverwachting van 1,55 dollar per aandeel. De belangrijkste motor achter deze prestatie was de sterke groei van de vergelijkbare huurinkomsten. De zogenaamde cash same-store NOI groeide met 8,5% op jaarbasis, ruim boven de marktverwachting van 5,9%. De prestaties tonen volgens het management aan dat de onderliggende vraag naar kwalitatief logistiek vastgoed sterk blijft, ondanks de uitdagende economische omgeving.

Recordvolume aan nieuwe huurcontracten

Tijdens het kwartaal ondertekende Prologis huurcontracten voor maar liefst 67 miljoen vierkante voet logistieke ruimte. Dat betekent het vierde recordkwartaal in de voorbije zeven kwartalen. De vraag kwam uit verschillende eindmarkten, waaronder e-commercebedrijven, industriële ondernemingen en spelers actief in digitale infrastructuur. Volgens het bedrijf wijst dit op een verbreding van de vraagbasis, waardoor de afhankelijkheid van één specifiek segment afneemt.

Bezettingsgraad blijft hoog

Aan het einde van het kwartaal bedroeg de bezettingsgraad 95,0%, iets lager dan de gemiddelde analistenverwachting van 95,4%. Operationeel bleef de bezettingsgraad echter sterk evolueren. Tijdens het kwartaal zelf steeg de bezettingsgraad tot 95,5%, twintig basispunten hoger dan in het voorgaande kwartaal en veertig basispunten boven het niveau van een jaar eerder. Opvallend is dat binnen de portefeuille geen beschikbare logistieke ruimtes van meer dan één miljoen vierkante voet beschikbaar waren. Dat onderstreept volgens het management de schaarste aan hoogwaardige logistieke opslagruimte in de markt.

Gemengd beeld bij nieuwe huurcontracten

Hoewel de vraag stevig bleef, vielen de huurverhogingen bij nieuwe contracten iets lager uit dan verwacht. De leasing spreads bedroegen 36,9% volgens de boekhoudkundige methode en 22,3% op kasbasis. Beide cijfers lagen onder de gemiddelde analistenverwachtingen. Dat neemt volgens de analist niet weg dat de gerealiseerde huurverhogingen nog steeds zeer aantrekkelijk blijven in historisch perspectief en bijdragen aan een verdere groei van de huurinkomsten.

Datacenters worden nieuwe groeimotor

Een belangrijke strategische ontwikkeling blijft de uitbouw van de datacenteractiviteiten. De ontwikkelingspijplijn voor datacenters bedraagt inmiddels 5,8 gigawatt en vertegenwoordigt een potentieel van ongeveer 17 miljard dollar aan zogenoemde powered shell-projecten. Volgens Guglielmo vormt deze activiteit een belangrijke langetermijngroeimotor voor Prologis. Tegelijk merkt hij op dat de uitvoering van deze nieuwe activiteit nauwlettend zal moeten worden opgevolgd, aangezien het om een relatief nieuw segment voor de onderneming gaat.

Vooruitzichten voor 2026 omhoog

Na het sterke kwartaal verhoogde Prologis de vooruitzichten voor het volledige boekjaar 2026. De recurrente winst wordt nu verwacht tussen 6,22 dollar en 6,30 dollar per aandeel. Ook de verwachte gemiddeldebezettingsgraad werd verhoogd naar een vork van 95,25% tot 95,75%. Daarnaast rekent het bedrijf voortaan op een groei van de vergelijkbare kasstroom uit huurinkomsten van 6,75% tot 7,25%.

Het management verhoogde eveneens de verwachtingen voor nieuwe vastgoedontwikkelingen. De geplande projectstarts worden opgetrokken naar tussen 5,5 miljard dollar en 6,5 miljard dollar, ondersteund door de aanhoudend sterke vraag en de uitbreiding van de datacenteractiviteiten.

KBC Securities over Prologis

Guglielmo noemt de kwartaalresultaten operationeel sterk. Vooral de hoger dan verwachte recurrente winst, de sterke groei van de huurinkomsten en het recordvolume aan verhuuractiviteiten bevestigen volgens hem de kwaliteit van de portefeuille en de robuuste vraag naar logistieke infrastructuur.

Daarnaast ziet hij het groeiende datacenterplatform als een potentieel belangrijke bron van waardecreatie op langere termijn. Tegelijk wijst hij erop dat de waardering van het aandeel inmiddels relatief hoog ligt. Prologis wordt momenteel verhandeld tegen een multiple van ongeveer 24,4 keer de verwachte recurrente winst voor 2026 en 22,7 keer die voor 2027, wat licht boven het gemiddelde van de voorbije vijf jaar ligt.

Daarom handhaaft Guglielmo zijn houden-aanbeveling voor Prologis, maar verhoogt hij het koersdoel van 135 dollar naar 158 dollar.