Vastgoedsector onder druk door stijgende reële rentevoeten

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Andrea Gabellone, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Guglielmo Filangieri, Guy Sips, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kaat Ceulemans, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Mathijs Geerts Danau, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Simon Hox, Thomas Couvreur, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Ellen Van Tongelen, Frank Hendrix en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

wo. 19 aug 2026

10:58

Dit is een bijdrage van Guglielmo Filangieri

De vastgoedsector krijgt opnieuw af te rekenen met tegenwind door de verdere stijging van de reële rentevoeten. Hoewel Amerikaanse vastgoedwaarden eerder dit jaar nog konden profiteren van rente-optimisme en de sterke belangstelling voor AI- en datacentergerelateerde activa, lijkt die steun vandaag af te nemen. Volgens het sectoronderzoek van KBC Securities begint de stijging van de reële rentevoeten opnieuw een dominante factor te worden voor de prestaties van vastgoedaandelen.

Reële rente bereikt hoogste niveau sinds periode vóór de financiële crisis

De Amerikaanse reële rente op tienjarige TIPS-obligaties bedraagt momenteel 2,42%, tegenover 1,91% eerder dit jaar. Sinds het dieptepunt van 1,68% eind februari is de reële rente met 74 basispunten gestegen in minder dan zes maanden tijd.

Daarmee bevindt de reële rente zich op niveaus die sinds de periode vóór de wereldwijde financiële crisis van 2008 niet meer zijn waargenomen. Deze ontwikkeling wijst volgens KBC Securities op een structurele herwaardering van de reële risicovrije rente.

Voor vastgoedbedrijven is dat doorgaans een negatieve ontwikkeling. Hogere reële rentevoeten verhogen immers de financieringskosten en maken alternatieve beleggingen aantrekkelijker, wat de waarderingen van vastgoedactiva onder druk kan zetten.

Sterke beursrally ondanks stijgende rente

Opvallend is dat de Amerikaanse vastgoedindex NAREIT dit jaar toch ongeveer 14% is gestegen. Volgens KBC Securities werd die opmars voornamelijk gedragen door optimisme rond toekomstige renteverlagingen aan het korte einde van de rentecurve en door de grote belangstelling voor thema's zoals artificiële intelligentie en datacenters. Vooral vastgoedbedrijven met blootstelling aan datacenterinfrastructuur profiteerden van de sterke vraag naar AI-gerelateerde investeringen.

De sector lijkt de voorbije weken echter momentum te verliezen. Volgens Guglielmo suggereert die recente terugval dat de meest recente stijging van de reële rentevoeten opnieuw begint door te wegen op de sector.

Negatieve correlatie wordt opnieuw zichtbaar

Guglielmo ziet aanwijzingen dat de historische inverse relatie tussen vastgoedaandelen en reële rentevoeten zich opnieuw manifesteert. De correlatie tussen beide bedraagt momenteel ongeveer min 0,6, wat betekent dat hogere reële rentevoeten doorgaans gepaard gaan met zwakkere prestaties van vastgoedaandelen. Volgens het beurshuis wordt deze negatieve relatie opnieuw relevanter naarmate de structurele stijging van de rente doorzet.

Dat kan de verschillen tussen de verschillende vastgoedsegmenten verder vergroten. Bepaalde niches, zoals datacenters of andere structureel groeiende segmenten, kunnen beter standhouden, terwijl meer rentegevoelige vastgoedcategorieën zwaarder onder druk kunnen komen te staan.

Ook Europa toont hetzelfde patroon

De analist wijst erop dat dezelfde negatieve relatie ook zichtbaar is in Europa. Uit een analyse van de prestaties van Europese vastgoedwaarden tegenover de reële rente op Duitse Bunds over de afgelopen zes jaar blijkt eveneens een duidelijke inverse correlatie. Wanneer de reële rente stijgt, neemt de druk op vastgoedwaarderingen doorgaans toe, terwijl een dalende reële rente historisch vaak gunstig is voor de sector. De recente ontwikkeling van de rente vormt daardoor niet alleen in de Verenigde Staten, maar ook in Europa een belangrijke factor voor vastgoedbeleggers.

KBC Securities over de vastgoedsector

KBC Securities blijft voorzichtig voor de vastgoedsector in het huidige klimaat van hogere reële rentevoeten. Volgens het beurshuis werd de sterke prestaties van vastgoedaandelen eerder dit jaar vooral ondersteund door rente-optimisme en de populariteit van AI- en datacentergerelateerde investeringen. Nu de reële rente verder stijgt, lijkt die structurele tegenwind opnieuw de bovenhand te nemen. KBC Securities verwacht daarom dat de prestatieverschillen tussen vastgoedsegmenten verder zullen toenemen en beschouwt de huidige omgeving als minder gunstig voor de sector als geheel.

Naar overzicht