VGP verwerft eerste brownfield in Noordrijn-Westfalen

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Allison Mandra, Andrea Gabellone, Benjamin Wolff, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Ellen Van Tongelen, Guy Sips, Hans Dewachter, Hilde Van Boxstael, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Lieven Noppe, Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Thibault Leneeuw, Thomas Couvreur, Tom Noyens, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Ellen Van Tongelen, Frank Hendrix en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

ma. 13 okt 2025

14:00

VGP?
VGP is een pan-Europese ontwikkelaar, beheerder en eigenaar van logistiek en semi-industrieel vastgoed. VGP werd in 1998 opgericht als familieontwikkelaar in Tsjechië. Vandaag de dag hanteert het bedrijf een volledig geïntegreerd (het is in de volledige cyclus aanwezig: aankopen, bouwen, beheer, verhuur,…) bedrijfsmodel en is het actief in 12 Europese landen, zowel rechtstreeks als via haar joint ventures met Allianz en DEKA.

VGP heeft zijn eerste brownfield in Noordrijn-Westfalen verworven, een voormalige papierfabriek in Hagen op een terrein van 280.000 m². Het bedrijf plant een geleidelijke transformatie tot industrieel park gericht op productie, lichte industrie en logistiek. Deze analyse werd opgesteld door KBC Securities-analist Wim Lewi.

Strategische overname in Hagen

VGP kondigde deze ochtend de aan van een brownfieldlocatie in Hagen, Noordrijn-Westfalen. Het terrein van 280.000 m² was voorheen eigendom van een papierbedrijf dat na een faillissementsprocedure sinds juni beschikbaar kwam. De site ligt in de wijk Kabel, vlakbij de A1-snelweg (afrit Hagen-Nord), en is goed verbonden met het regionale logistieke netwerk. De ligging aan de rand van het Ruhrgebied en op slechts 20 minuten van Dortmund maakt het aantrekkelijk voor commerciële herontwikkeling.

De locatie bevindt zich in een gevestigde industriële zone met bestaande infrastructuur, wat de herontwikkeling vergemakkelijkt. VGP wil het terrein geleidelijk omvormen tot een industrieel park dat zich richt op bedrijven uit de productie-, lichte industrie- en logistieke sectoren. De papierfabriek was bijna 130 jaar actief op deze plek, wat het project ook een erfgoedcomponent geeft.

Brownfields: kansen en uitdagingen

Volgens Wim biedt de ontwikkeling van brownfields zoals deze in Hagen zowel voordelen als uitdagingen. Voordelen zijn onder meer de nabijheid van stedelijke gebieden, bestaande infrastructuur (wegen, nutsvoorzieningen, spoorverbindingen) en in sommige regio’s versnelde vergunningsprocedures. Tegelijkertijd zijn er ook valkuilen: langdurige onderhandelingen met lokale overheden en milieuagentschappen, noodzaak tot sanering van vervuilde grond, en beperkingen door erfgoedbescherming die sloop van oude gebouwen kunnen verhinderen.

De aankondiging van VGP volgt kort op de Capital Markets Day van sectorgenoot CTP in dezelfde regio, waar vier grote brownfields werden voorgesteld. Dergelijke projecten zijn complexer dan greenfields en vereisen nauwe samenwerking met lokale besturen die jobs willen creëren en erfgoed willen bewaren.

Sterke fundamenten voor logistieke groei

Wim benadrukt dat de vraag naar logistieke magazijnen robuust blijft in de meeste regio’s, waaronder Duitsland, de thuismarkt van VGP. Dankzij de indexatie van huurprijzen door inflatie wordt een groot deel van de rendementsuitbreiding gecompenseerd, terwijl overtollige voorraden in bepaalde gebieden worden afgebouwd. De analist ziet weinig risico voor de dividendbetalingen, aangezien de huurinkomsten niet worden beïnvloed door herwaarderingen van vastgoed en voldoende dekking bieden voor een stabiel dividendbeleid. Op langere termijn profiteren logistieke ontwikkelaars volgens hem van fundamentele trends die de vraag naar Europese logistiek blijven stimuleren.

KBC Securities over VGP

De KBC Securities-analist is positief over de strategische positionering van VGP in Duitsland en de opportuniteiten die brownfieldontwikkeling biedt. Hij waardeert de diversificatie van de pijplijn en het hoge niveau van voorverhuur.

Wim handhaaft zijn kopen-aanbeveling voor het aandeel en stelt een koersdoel van 125 euro.

Naar overzicht