VGP heeft tijdens zijn Capital Markets Day meer details gegeven over de geplande ontwikkeling van datacenters in Duitsland en Italië. Volgens KBC Securities-analiste Lynn Hautekeete bieden deze projecten een belangrijk bijkomend groeipotentieel bovenop de bestaande logistieke activiteiten, zonder dat de focus van de groep verschuift van haar kernactiviteiten. Tegelijk zorgt de verdere uitbouw van de kapitaalrecyclagestrategie voor meer vertrouwen in de financiering van deze ambitieuze plannen.

VGP?
VGP is een pan-Europese ontwikkelaar, beheerder en eigenaar van logistiek en semi-industrieel vastgoed. VGP werd in 1998 opgericht als familieontwikkelaar in Tsjechië. Vandaag de dag hanteert het bedrijf een volledig geïntegreerd (het is in de volledige cyclus aanwezig: aankopen, bouwen, beheer, verhuur,…) bedrijfsmodel en is het actief in 12 Europese landen, zowel rechtstreeks als via haar joint ventures met Allianz en DEKA.

Datacenters bieden miljardenpotentieel

VGP gaf meer inzicht in twee belangrijke datacenterlocaties: Rüsselsheim nabij Frankfurt en Paderno bij Milaan. Voor beide sites wordt een netcapaciteit van 170 MVA of 123 MW als zeer waarschijnlijk beschouwd. Op langere termijn kan dit oplopen tot 310 MVA of 225 MW. Volgens het management bedraagt de investeringskost ongeveer 10 miljoen euro per megawatt. Dat impliceert een totale platformwaarde van ongeveer 2 tot 2,5 miljard euro. Op basis van de meest waarschijnlijke eerste ontwikkelingsfase vertegenwoordigen Frankfurt fase 1 en Paderno samen ongeveer 1,25 miljard euro aan investeringen.

Volgens Lynn liggen de verwachte rendementen ruim boven 10%, wat deze projecten bijzonder aantrekkelijk maakt.

VGP beperkt eigen kapitaalbehoefte via joint venture

De projecten zullen worden ondergebracht in een gezamenlijke onderneming. VGP voorziet een 50/50-structuur met een externe partner, gecombineerd met ongeveer 50% financiering op projectniveau. Daardoor zal VGP uiteindelijk slechts ongeveer 25% van het totale eigen vermogen moeten voorzien. Voor de eerste fase van Frankfurt en Paderno betekent dit een verwachte kapitaalbijdrage van ongeveer 312 miljoen euro voor VGP.

Volgens Lynn biedt die structuur voldoende flexibiliteit, al merkt ze op dat een eventuele verdere verwatering van het belang van VGP op termijn de blootstelling aan toekomstige waardecreatie kan beperken.

Ontwikkelingspartner blijft voorlopig onbekend

VGP maakte nog niet bekend met welke partner het de datacenteractiviteiten zal ontwikkelen.

Wel gaf het management aan dat de geselecteerde partij een gevestigde naam is binnen de sector en momenteel projecten uitvoert voor verschillende toonaangevende datacenteroperatoren. De partner beschikt over meer dan honderd gespecialiseerde medewerkers die actief zijn binnen datacenterontwikkeling en -beheer. Een memorandum van overeenstemming werd reeds ondertekend. Volgens het management wordt de identiteit van de partner vermoedelijk tegen het einde van 2026 bekendgemaakt.

Grond wordt ingebracht tegen marktwaarde

Een belangrijk element binnen de constructie is dat VGP de bouwgronden niet tegen historische kostprijs zal inbrengen, maar tegen hun marktwaarde op het moment van de transactie. De exacte waardering werd nog niet bekendgemaakt. Ter illustratie vermeldde VGP dat het terrein in Rüsselsheim oorspronkelijk werd aangekocht voor ongeveer 75 miljoen euro voor een oppervlakte van circa 70 hectare. De gronden zullen naar verwachting worden ingebracht nadat de vergunningen zijn verkregen, wat momenteel gepland is voor 2028.

Datacenters blijven aanvullende activiteit

Volgens Lynn is het belangrijk dat de datacenterstrategiegeen afbreuk doet aan de kernactiviteiten van VGP. De groep benadrukte dat het gaat om een opportunistische ontwikkeling op bestaande grondreserves en niet om een strategische koerswijziging. De logistieke vastgoedactiviteiten blijven de primaire groeimotor van de onderneming. De datacenterprojecten bieden dus vooral een extra mogelijkheid om meer waarde uit de bestaande landbank te halen.

Kapitaalrecyclage wordt cruciaal

Om zowel de logistieke ontwikkelingspijplijn als de nieuwe datacenteractiviteiten te financieren, blijft kapitaalrecyclage een essentieel onderdeel van de strategie. VGP gaat momenteel uit van jaarlijkse investeringen tussen 500 miljoen euro en 750 miljoen euro. Tijdens de Capital Markets Day besteedde het management veel aandacht aan de verdere uitbouw van de joint ventures Saga en East Capital.

Volgens Lynn was het opvallend dat East Capital expliciet werd betrokken bij de bijeenkomst, wat volgens haar vertrouwen uitstraalt over toekomstige transacties.

Eerste grote East Capital-transactie verwacht in 2027

De verdeling van activa tussen Saga en East Capital is inmiddels vastgelegd. Voor Saga 1 wordt een transactie van ongeveer 550 miljoen euro verwacht, waarvan 250 tot 275 miljoen euro nog dit jaar en 275 tot 300 miljoen euro volgend jaar zou worden gerealiseerd. Voor East Capital verwacht Lynn Hautekeete een eerste grote seed-transactie in 2027. Aangezien de werken aan de datacenters vermoedelijk pas vanaf 2028 starten, blijft er volgens haar voldoende tijd om de financieringsstructuur verder uit te bouwen. Tegelijk zou een versnelling van de kapitaalrecyclage een sterk positief signaal zijn voor beleggers.

KBC Securities over VGP

Lynn Hautekeete ziet de voorgestelde datacenterontwikkelingen als een aantrekkelijke opportuniteit om bijkomende waarde te creëren op bestaande gronden. De combinatie van hoge verwachte rendementen, een beperkte kapitaalinzet via de joint venturestructuur en de focus op strategische locaties zoals Frankfurt en Milaan maakt het project volgens haar bijzonder interessant. Daarnaast verliet zij de Capital Markets Day met meer vertrouwen in de toekomstige kapitaalrecyclages via Saga en East Capital, die essentieel zijn voor de financiering van de groeiplannen.

Het koersdoel bedraagt 125 euro en het aandeel heeft de "Opbouwen"-aanbeveling.