Vonovia heeft over de eerste helft van 2026 resultaten gepubliceerd die grotendeels in lijn lagen met de verwachtingen. De vastgoedgroep zag de operationele winst licht toenemen en de waarde van de vastgoedportefeuille verder stijgen, maar de groei van de huurinkomsten vertraagde. Volgens KBC Securities-analist Guglielmo Filangieri blijft het bedrijf op koers om zijn jaardoelstellingen te halen, al blijven er enkele structurele uitdagingen bestaan.

Vonovia?

Vonovia is het grootste vastgoedbedrijf van Duitsland en de grootste Europese vastgoedspeler actief op de residentiële markt. De portefeuille is gespreid over heel Duitsland en recent wijzigde de strategie om ook in andere Europese landen een aanwezigheid uit te bouwen. De onderneming heeft een omvangrijk operationeel team om gebouwen te vernieuwen en te onderhouden en is opgenomen in de Duitse DAX.

Operationele prestaties blijven stabiel

Vonovia realiseerde in de eerste helft van 2026 een aangepaste EBITDA van 1,46 miljard euro, een stijging van 2,4% tegenover dezelfde periode vorig jaar. De aangepaste winst vóór belastingen (EBT) kwam uit op 962,3 miljoen euro, wat neerkomt op een daling van 2,6% op jaarbasis. De resultaten lagen grotendeels in lijn met de verwachtingen van de markt en bevestigen de relatief stabiele operationele prestaties van de grootste residentiële vastgoedgroep van Duitsland.

Nettowaarde per aandeel blijft op hoog niveau

De EPRA NTA, een belangrijke maatstaf voor de intrinsieke waarde van vastgoedbedrijven, bedroeg aan het einde van juni 46,22 euro per aandeel. Dat cijfer lag licht boven de gemiddelde analistenverwachting (gav) en bleef vrijwel stabiel tegenover eerdere rapporteringsperiodes.

Ondertussen steeg de waarde van de vastgoedportefeuille met 1,1%, exclusief nieuwe investeringen. Die evolutie wijst erop dat de waarderingen in de Duitse residentiële vastgoedmarkt zich verder stabiliseren na de moeilijke periode van stijgende rentevoeten.

Groei van huurinkomsten vertraagt

Een van de belangrijkste aandachtspunten in de resultaten was de vertraging van de vergelijkbare huurgroei. De huurinkomsten op vergelijkbare basis stegen met 3,6%, wat lager ligt dan het groeitempo dat Vonovia eerder realiseerde. Volgens het management is die vertraging voornamelijk het gevolg van de Berlijnse Mietspiegel, het officiële referentiesysteem dat de maximale huurprijsaanpassingen in de Duitse hoofdstad beïnvloedt. Daardoor werd de ruimte voor huurverhogingen beperkter dan eerder verwacht.

Bezettingsgraad licht onder druk

De leegstandsgraad steeg van 2,1% naar 2,3%. Hoewel dat niveau nog steeds laag blijft in vergelijking met veel andere vastgoedmarkten, toont het aan dat de bezettingsgraad licht onder druk staat. De financieringsstructuur bleef grotendeels stabiel. De loan-to-value-ratio (LTV), die de verhouding tussen schulden en vastgoedwaarde weergeeft, bedroeg 46%. Dat niveau blijft relatief hoog in vergelijking met sommige sectorgenoten en blijft een belangrijk aandachtspunt voor beleggers.

Vooruitzichten voor 2026 ongewijzigd

Ondanks de iets tragere groei in huurinkomsten handhaafde Vonovia zijn vooruitzichten voor heel 2026. De groep blijft rekenen op een aangepaste EBITDA tussen 2,95 miljard euro en 3,05 miljard euro. Daarnaast wordt nog steeds een aangepaste EBT verwacht tussen 1,9 miljard euro en 2,0 miljard euro.

Ook de langetermijndoelstellingen voor 2028 werden volledig bevestigd.

Volgens het management blijft de operationele evolutie voldoende sterk om de eerder gecommuniceerde doelstellingen te realiseren.

Berlijn blijft belangrijke factor

Hoewel de vastgoedmarkt geleidelijk stabiliseert, blijft regelgeving een belangrijke factor voor de waardering van Duitse residentiële vastgoedbedrijven. De impact van de Berlijnse Mietspiegel toont volgens Guglielmo aan dat regelgeving een directe invloed kan hebben op de huurgroei en de winstontwikkeling. Daarnaast kunnen de komende verkiezingen in Berlijn opnieuw zorgen voor extra onzekerheid rond het toekomstige huurbeleid. Die politieke factoren blijven een belangrijk aandachtspunt voor beleggers in de Duitse vastgoedsector.

Grote korting tegenover intrinsieke waarde

Vonovia noteert momenteel met een aanzienlijke korting tegenover zijn EPRA NTA. Op basis van de huidige beurskoers bedraagt die korting ongeveer 54,7%.

Ondanks die ogenschijnlijk aantrekkelijke waardering blijft Guglielmo voorzichtig. Volgens hem beperken een relatief laag direct rendement op de vastgoedportefeuille, gereguleerde huurgroei en een verhoogde schuldenlast het opwaarts potentieel van het aandeel.

Wat kan een herwaardering ondersteunen?

Volgens Guglielmo zou een sterkere koersprestatie vooral kunnen komen uit een snellere afbouw van de schuldenlast dan momenteel verwacht. Daarnaast zou een gunstiger renteklimaat de waardering van vastgoedbedrijven in het algemeen kunnen ondersteunen. Lagere rentevoeten verlagen immers niet alleen de financieringskosten, maar ondersteunen doorgaans ook de waardering van vastgoedactiva. Zolang die elementen echter niet duidelijk zichtbaar worden, blijft hij voorzichtig over het aandeel.

KBC Securities over Vonovia

Volgens Guglielmo Filangieri waren de resultaten van Vonovia over de eerste helft van 2026 neutraal en grotendeels conform de verwachtingen. De operationele prestaties bleven stabiel, de intrinsieke waarde per aandeel bleef op een hoog niveau en het management handhaafde de vooruitzichten voor 2026 en de doelstellingen voor 2028. Tegelijk ziet hij een tragere groei van de huurinkomsten, een relatief hoge schuldenlast en aanhoudende reglementaire risico's als beperkende factoren voor de waardering. KBC Securities handhaaft daarom het koersdoel van 29 euro en de "Houden"-aanbeveling voor Vonovia.