Vonovia kwam met resultaten over het derde kwartaal van 2026 die weinig verrassingen bevatten, nadat de vastgoedgroep vorige week haar vooruitzichten al had verlaagd. De intrinsieke waarde bleef stabiel op 46,30 euro per aandeel, terwijl de organische huurgroei vertraagde tot 2,3%, zegt KBC Securities-analist Guglielmo Filangieri. Hoewel de korting tegenover de intrinsieke waarde aantrekkelijk blijft, temperen de hoge schuldgraad en de politieke onzekerheid rond de mogelijke onteigening van vastgoed in Berlijn volgens Guglielmo het opwaartse potentieel.

Vonovia?

Vonovia is het grootste vastgoedbedrijf van Duitsland en de grootste Europese vastgoedspeler actief op de residentiële markt. De portefeuille is gespreid over heel Duitsland en recent wijzigde de strategie om ook in andere Europese landen een aanwezigheid uit te bouwen. De onderneming heeft een omvangrijk operationeel team om gebouwen te vernieuwen en te onderhouden en is opgenomen in de Duitse DAX.

Weinig verrassingen na eerdere update

De resultaten over het derde kwartaal bevatten volgens Filangieri weinig nieuwe verrassingen. Dat was grotendeels te verwachten, aangezien Vonovia een week eerder al met een update naar buiten was gekomen waarbij de onderneming haar vooruitzichten verlaagde. Een bijkomende ontwikkeling is het vertrek van de CFO. In combinatie met de eerder verlaagde vooruitzichten zorgt dat ervoor dat de markt momenteel vooral aandacht heeft voor de balans, de schuldpositie en de politieke ontwikkelingen in Berlijn.

Intrinsieke waarde blijft stabiel

De NAV of intrinsieke waarde bedroeg 46,30 euro per aandeel. Die waarde bleef zowel tegenover het vorige kwartaal als sinds het begin van het jaar ongewijzigd. Dat betekent dat de beurskoers volgens de analyse een korting van ongeveer 63% tegenover de NAV weerspiegelt. Die aanzienlijke korting blijft een belangrijk element in het waarderingsverhaal van Vonovia. Guglielmo beschouwt die korting dan ook als aantrekkelijk. Een goedkope waardering alleen volstaat volgens hem echter niet om een positievere visie op het aandeel te rechtvaardigen, gezien de risico's die elders in het dossier aanwezig blijven.

Organische huurgroei vertraagt

De organische huurgroei kwam uit op 2,3%. Dat is minder dan de 2,8% die een jaar eerder werd gerealiseerd en eveneens iets onder het langetermijngroeitempo van ongeveer 2,5% dat Vonovia doorgaans realiseert. Wanneer ook andere factoren in rekening worden gebracht, bedroeg de totale huurgroei 3,8%. De cijfers wijzen daarmee op een nog steeds positieve evolutie van de huurinkomsten, maar de autonome groei ligt momenteel iets onder zowel het niveau van vorig jaar als het historische tempo van de onderneming.

Hoge schuldgraad blijft aandachtspunt

Een belangrijk element dat Guglielmo voorzichtig houdt, is de schuldpositie van Vonovia. De nettoschuld bedraagt ongeveer 14 keer de aangepaste EBITDA, waardoor de financiële hefboom nog altijd hoog is.

Ook de loan-to-value-ratio bedraagt 46%. Hoewel de forse korting tegenover de intrinsieke waarde op het eerste gezicht aantrekkelijk is, blijft een verdere verbetering van de balans volgens Filangieri belangrijk voordat er ruimte ontstaat voor een duidelijk positievere visie op het aandeel. De schuldafbouw blijft daardoor een van de belangrijkste punten om de komende kwartalen op te volgen.

Politieke onzekerheid in Berlijn

Naast de balans speelt ook de politieke situatie in Berlijn een belangrijke rol. De aanhoudende onzekerheid rond de Berlin Coalition Expropriation blijft volgens Filangieri op het sentiment rond Vonovia wegen. De verdere coalitieonderhandelingen moeten meer duidelijkheid brengen over de mogelijke gevolgen voor grote residentiële vastgoedspelers. Zolang die duidelijkheid ontbreekt, vormt het politieke dossier volgens de analist een bijkomende reden om voorzichtig te blijven.

KBC Securities over Vonovia

De KBC Securities-analist vindt de forse korting van ongeveer 63% tegenover de NAV aantrekkelijk, maar ziet voorlopig onvoldoende argumenten om een positievere visie op Vonovia in te nemen. Vooral de hoge financiële hefboom, met een nettoschuld van 14 keer de aangepaste EBITDA en een LTV van 46%, blijft een aandachtspunt, terwijl ook de politieke onzekerheid rond de ontwikkelingen in Berlijn meespeelt. Filangieri wacht daarom op meer duidelijkheid over de coalitieonderhandelingen in Berlijn en op verdere bewijzen dat Vonovia zijn balans kan versterken.

Guglielmo handhaaft zijn houden-aanbeveling en zijn koersdoel van 29 euro.