Vonovia onder druk door Berlijns plan voor onteigening van grote woningportefeuilles

Bijdragen

Deze blog komt tot stand dankzij bijdragen van de analisten van KBC Asset Management, KBC Securities, KBC Market Research en de economen, contentmanagers van Bolero en aandelenstrategen van KBC Groep:

Andrea Gabellone, Bérangère Bivort, Bernard Keppenne, Cora Vandamme, Dieter Guffens, Dirk Thiels, Guglielmo Filangieri, Guy Sips, Jacob Mekhael, Jo Elsocht, Johan Van Gompel, Joren De Mesmaeker, Joris Franck, Kaat Ceulemans, Kurt Ruts, Kristof Samoy, Laurent Convent, Livio Luyten, Lynn Hautekeete, Mathias Janssens, Mathias Van der Jeugt, Mathijs Geerts Danau, Marion Geubel, Michiel Declercq, Peter Wuyts, Philippe Delfosse, Siegfried Top, Simon Hox, Thomas Couvreur, Tom Simonts, Wim Hoste en Wim Lewi.

Disclaimer

Deze publicatie van KBC Bank N.V. (Bolero) wordt uitsluitend ter informatie verstrekt en is niet bedoeld als een specifiek en persoonlijk beleggingsadvies, een aanbieding of een uitnodiging tot een aanbieding, om de hierin vermelde financiële producten te kopen of te verkopen, noch onafhankelijk onderzoek op beleggingsgebied.

De dienstverlening die Bolero verschaft, is niet op beleggingsadvies gebaseerd. Bolero is het orderuitvoeringsplatform van KBC Bank N.V. waarmee transacties in ‘niet-complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) doorgaan op basis van ‘loutere uitvoering’ (“execution only”). Bolero voert geen ‘passendheidstoetsing’ uit bij transacties in niet-complexe financiële producten. De belegger die van deze dienstverlening gebruik maakt, beschikt dus niet over de bescherming van de toepasselijke gedragsregels. Transacties in ‘complexe’ financiële producten (in de zin van MiFID II) kunnen pas uitgevoerd worden na een succesvolle passendheidstoetsing. Transacties via Bolero gebeuren altijd op initiatief van de belegger.

Bij het uitvoeren en/of doorgeven van transacties van beleggers houdt Bolero geen rekening met de daarmee verband houdende fiscale, juridische of boekhoudkundige aspecten van deze transacties, verstrekt zij geen advies met betrekking tot dergelijke aspecten en kan zij daarvoor derhalve niet aansprakelijk worden gesteld.

Beleggen in financiële producten houdt risico’s in. Beleggers moeten in staat zijn om het economische risico van een belegging te dragen en het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk te verliezen.

Deze blog bevat publicaties van KBC Securities NV (https://research.kbcsecurities.com/portal/portal.html#!/disclosures), KBC Asset Management NV (https://www.kbc.be/particulieren/nl/juridische-info/documentatie-beleggen.html#aandelen) en KBC Economics (https://www.kbc.com/nl/economics.html). Voor de externe bronnen raadpleegt Bolero verschillende nieuwssites. De bijdragen worden geselecteerd op basis van recente, concrete gebeurtenissen en publicaties. De redactie wordt verzorgd door Tom Simonts (KBC Securities) en door Jo Elsocht, Joren De Mesmaeker, Ellen Van Tongelen, Frank Hendrix en Philippe Delfosse (marketing team Bolero, KBC Bank NV). KBC Bank staat onder toezicht van de FSMA.

ma. 19 okt 2026

17:00

Vonovia wordt geconfronteerd met nieuwe politieke onzekerheid nu Die Linke, de Groenen en de SPD in Berlijn plannen bespreken om grote particuliere woningportefeuilles publiek over te nemen. Vonovia is daarbij bijzonder kwetsbaar, aangezien zijn 138.000 woningen in Berlijn goed zijn voor 27 procent van de totale portefeuillewaarde. Het voorstel is nog niet officieel en de uitvoering ervan blijft complex, maar vormt niettemin negatief nieuws voor het aandeel, aldus KBC Securities-analist Guglielmo Filangieri.

Vonovia?

Vonovia is het grootste vastgoedbedrijf van Duitsland en de grootste Europese vastgoedspeler actief op de residentiële markt. De portefeuille is gespreid over heel Duitsland en recent wijzigde de strategie om ook in andere Europese landen een aanwezigheid uit te bouwen. De onderneming heeft een omvangrijk operationeel team om gebouwen te vernieuwen en te onderhouden en is opgenomen in de Duitse DAX.

Portefeuilles boven 10.000 woningen geviseerd

Die Linke, de Groenen en de SPD hebben vooruitgang geboekt in hun gesprekken over de vorming van een regering in Berlijn. In hun verkennend akkoord wordt voorgesteld om grote woningportefeuilles in particuliere handen door de overheid te laten verwerven. Verhuurders die meer dan 10.000 appartementen bezitten, zouden daarbij getroffen kunnen worden door een onteigening van de woningen boven die grens. Voor Vonovia is dat een belangrijk risico vanwege zijn grote aanwezigheid in de Duitse hoofdstad.

Vonovia wil deel van de oplossing blijven

Het management wil vermijden dat de woningen van Vonovia in publieke handen terechtkomen. Het bedrijf wil naar eigen zeggen deel van de oplossing voor de Berlijnse woningmarkt blijven en stelt dat onteigening het tekort aan woningen niet zal oplossen. Vonovia wijst daarbij ook op het niveau van zijn huurprijzen. De gemiddelde lopende huur bedraagt 8,30 euro per vierkante meter per maand. Dat ligt onder de gemiddelde huurprijs bij nieuwe verhuringen en aanzienlijk onder de actuele markthuren.

Voorstel zorgt voor bijkomende onzekerheid

Hoewel het plan nog niet officieel is en volgens Guglielmo moeilijk uitvoerbaar zou zijn, creëert het bijkomende onzekerheid rond Vonovia. Het vastgoedbedrijf kampt immers al met de gevolgen van hogere rentevoeten en een relatief zware schuldenlast. De verhouding tussen de schulden en de waarde van de vastgoedportefeuille, of loan-to-value, bedraagt 47 procent. De nettoschuld komt overeen met 14,7 keer de EBITDA.

Duitse federale overheid kan initiatief doorkruisen

Guglielmo wacht ook op meer duidelijkheid van de Duitse federale overheid. Die werkt aan een nationale wet ter bescherming van investeringen, die het Berlijnse initiatief mogelijk zou kunnen blokkeren.

Voorlopig bestaat daarover evenwel geen zekerheid. Zowel het Berlijnse plan voor de publieke overname van grote woningportefeuilles als de federale wet ter bescherming van investeringen bevinden zich momenteel nog in de voorstelfase.

KBC Securities over Vonovia

De KBC Securities-analist beschouwt de politieke ontwikkelingen in Berlijn als negatief voor Vonovia omdat ze een nieuwe laag van onzekerheid toevoegen aan een vastgoedgroep die al onder druk staat van de hogere rente en zijn hoge schuldgraad. Tegelijk benadrukt hij dat het onteigeningsvoorstel nog niet officieel is en dat de praktische uitvoering moeilijk kan blijken, terwijl een toekomstige federale wet het initiatief mogelijk nog kan tegenhouden. Filangieri wacht daarom verdere politieke duidelijkheid af.

Guglielmo hanteert voor Vonovia een koersdoel van 29 euro en een “Houden”-aanbeveling.

Naar overzicht